나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [36] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (36)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층902호

용도: 오피스텔

감정가: 115,800,000원

토지면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

토지지분: 10.629㎡ (약 3.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

건물지분: 22.94㎡ (약 6.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

특이사항: 공동담보. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경 및 교통

본 건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있어 도로 접근성도 양호합니다.

1.2. 2.토지 및 토지 이용 계획

본 건 토지는 북하향 경사지대 내에 위치한 2필 일단의 사다리형 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔(주거용) 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 경남정보대학교 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본 상 을1, 을4 근저당권은 말소될 예정이며, 갑17 압류 또한 말소될 것으로 보입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

현재까지 파악된 정보로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요는 명시되지 않았습니다.

또한, '이민철' 명의의 소유권이전청구권가등기(갑11)가 존재하며, 이는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이 부분은 권리 분석 시 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 3.임차인 현황

본 건 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 금액이 명시되지 않은 임대차 관계는 없으나, 실제 점유 및 임대차 관계가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 임대관계 미상으로 보증금 합계가 0원으로 기재된 경우에도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 상권 특성

본 건이 소재한 주례동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 주례중학교, 경남정보대학교 등이 위치하여 학생 관련 수요가 존재할 수 있습니다.

1.4. 2.교통 및 접근성

냉정역(부산도시철도 2호선)이라는 역세권 입지와 다수의 버스 노선은 지역 내외로의 접근성을 높여주며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 및 편의시설

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교육시설

인근에 주례중학교와 경남정보대학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리상의 부담

'이민철' 명의의 소유권이전청구권가등기(갑11)는 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리로서, 향후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있습니다.

1.6. 2.임대 관계의 불확실성

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 표시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임대차 관계가 없거나, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.지역적 특성 (혐오시설 관련 논의)

과거 사상구 주례동 지역에는 부산구치소가 위치하여 혐오시설로 분류되기도 했으며, 이전 논의가 있었습니다. 현재 해당 시설의 정확한 위치 및 본 건과의 거리, 영향력은 추가 확인이 필요하나, 지역 내 과거 혐오시설 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 4.토지 이용 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 냉정역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 공부상 업무시설이나 실질적으로 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석상 소유권이전청구권가등기(갑11)의 인수 여부가 가장 큰 쟁점이며, 임대관계 미상이라는 점 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 냉정역과의 접근성이 좋아 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 주거용 오피스텔: 주거용으로 이용 중이라는 점은 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 높입니다.

* 합리적인 면적: 22.94㎡ (약 6.94평)의 전용면적은 1인 가구 등 특정 수요층을 타겟팅하기 용이합니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획이나 도시 재생 사업 등과 연계될 경우 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 115,800,000원

주례동 지역의 비슷한 면적(약 6.94평)의 오피스텔에 대한 구체적인 최근 실거래가 정보는 제공된 검색 결과만으로는 파악하기 어렵습니다. 다만, 인근의 오피스텔 매물들이 다수 존재하며, 25.19㎡ 오피스텔의 전세가가 9,000만원 수준인 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

하지만, 소유권이전청구권가등기(갑11)의 인수 가능성과 임대관계 미상이라는 불확실성을 감안하면, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 수준을 기준으로 리스크를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.