나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [35] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (35)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 9층901호

건물명: 베스아이하늘

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 105,600,000원

토지면적: 9.69㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.6884㎡

건물면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

건물지분: 20.91㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존 및 이전 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류, 주택임차권 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당(을1, 온천장신용협동조합, 2,041,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,627,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 곽대환은 보증금 60,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2019년 2월 18일이나 대항력은 없습니다. 배당신고일자는 2021년 2월 25일입니다.

인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

냉정역 역세권에 위치하여 부산 도시철도 2호선 이용객 및 주변 주거 지역의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 상권 내 경쟁

소형 오피스텔 및 다세대 주택 등이 밀집해 있어 유사 면적의 주거 공간에 대한 경쟁은 존재할 수 있습니다. 그러나 역세권이라는 지리적 이점은 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 및 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 시 부산 시내의 다양한 상업시설 및 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주례중학교와 경남정보대학교가 인접해 있습니다. 토지이용계획상 이들 학교와 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의는 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 오피스텔 자체의 내부 상태, 노후화 정도, 하자 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 특별히 언급된 혐오시설은 없으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지역으로 판단됩니다. 다만, 건축법상 최고높이 제한 등 토지 이용 관련 규제가 존재하므로 향후 주변 개발 시 영향을 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 2호선 냉정역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리합니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용되고 있으며, 감정가는 약 1억원 수준으로 소액 투자가 가능한 물건입니다. 권리관계는 명확하며 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 2호선 냉정역 도보 거리 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 약 6.33평의 소형 오피스텔로, 낮은 투자 금액으로 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능합니다.

* 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 6~7평)의 오피스텔은 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 105,600,000원입니다. 이에 따라 예상 입찰가는 110,000,000원에서 115,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 점과 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.