나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [33] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 168-9번지, 베스아이하늘 8층 803호에 소재하는 오피스텔로, 사건번호는 부산서부지원 2024타경103954 (33)입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 온OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 8층에 위치하며, 전용면적은 22.61㎡ (약 6.84평)입니다. 토지 지분은 10.48㎡ (약 3.17평)입니다. 건물 및 토지의 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정평가 요약

본 물건의 감정평가는 117,400,000원입니다. 토지 면적은 10.48㎡, 건물 면적은 22.61㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 인접해 있어 교통 여건은 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 등기부채권액은 2,557,000,000원입니다. 을구에 설정된 근저당권(온천장신용협동조합)이 말소기준권리이며, 이 외 다수의 압류 및 근저당권이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이명재 씨가 보증금 70,000,000원, 차임 0원으로 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2019년 6월 18일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 임차인 이명재 씨는 대항력이 없어 보증금 70,000,000원의 인수 여부는 배당 순위에 따라 결정될 것으로 판단되며, 현재 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 건이 위치한 주례동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

건축물대장 상 본 건물은 '업무시설'로 분류되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용되고 있습니다. 본 건 호실(803호)은 8층에 위치하며, 전용면적 22.61㎡로 소형 오피스텔에 해당합니다. 주변에 대학(경남정보대학교)이 소재하여 학생이나 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 주례중학교가 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지도 검색 결과, 주례쌈지 작은도서관, 주례열린도서관 등이 인근에 위치하여 문화생활을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주례중학교가 인근에 소재하며, 경남정보대학교와도 가까워 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

현재까지 파악된 바로는 공부와의 차이는 없으나, 오피스텔의 주거용 사용으로 인한 주택 관련 세금 문제 등 잠재적 이슈 발생 가능성이 있습니다. 또한, 다수의 채권이 설정되어 있어 배당 순위에 따른 낙찰자 부담 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 향후 시세 변동 가능성이 존재합니다. 특히 소형 오피스텔의 경우, 공급 물량이나 지역 경제 상황에 민감하게 반응할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역 개발 계획 및 인프라 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 사상구 지역은 산업 시설이 일부 혼재되어 있어, 인근에 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설의 존재 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다. 검색 결과, 사상구 내 건설폐기물 관련 시설이나 이로 인한 민원 사례가 보고된 바 있으나, 본 건 바로 인근에 특정 혐오 시설이 직접적으로 명시된 자료는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정평가액 대비 유사 면적의 최근 실거래가격을 면밀히 비교 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 냉정역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주례중학교 및 경남정보대학교 인근으로 학생 및 젊은 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 투자 금액으로 접근이 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 최소화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 117,400,000원입니다. 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 14.75㎡ 면적의 오피스텔이 4,500만원에 거래된 사례가 있으며, 본 건의 22.61㎡ 면적을 감안하면 이에 비례하여 가격이 책정될 수 있습니다. 동일 건물 내 다른 호실의 감정가가 105,600,000원인 점을 고려하면, 본 건 감정가는 다소 높을 수 있습니다.

현 시세 및 낙찰가율 등을 고려하여, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하고, 경쟁 상황 및 물건의 개별 가치를 평가하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준인 약 93,920,000원에서 105,660,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 상태, 현장 방문을 통한 상세 확인, 그리고 유사 물건의 최신 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.