나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [34] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 8층 805호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용 중)

토지 면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 21.14㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 109,700,000원

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치.

단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경 보통.

3.2. 교통 상황

차량 출입 가능.

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 사정 편리.

3.3. 토지 및 건물 상태

토지: 북하향 경사지대 내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중.

건물: 철근콘크리트구조, 외부 벽돌/인조석/스톤코트 마감, 내부 벽지/타일 마감, 샷시창 구조.

설비: 급배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지/경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비 등.

3.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 준주거지역.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역).

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

온천장신용협동조합 근저당권 (2018-10-25 접수, 2,041,000,000원).

본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정.

4.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4.3. 임차인 현황

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-18, 대항력 없음.

* 민 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-19, 확정일자 2019-06-24, 배당신고일자 2021-12-06, 대항력 없음.

주의: 임차인 민경태 씨는 보증금이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 판단됩니다.

4.4. 총 권리 분석 요약

총 등기부채권액: 2,617,000,000원.

전체 권리 분석 결과, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득하게 됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

주례동은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 가지고 있습니다.

5.2. 본 건물 용도 및 이용 현황

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용으로 이용되고 있어 주거용 오피스텔로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 자체는 오피스텔 및 다세대주택(도시형생활주택)으로 구성되어 있어 다양한 거주 수요를 충족시킬 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 대중교통 이용 편리.

6.2. 교육시설

주례중학교 인근에 위치하며, 경남정보대학교 및 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이

건축물대장상 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용함에 따라, 추후 용도변경 또는 이에 따른 행정적 이슈 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 임대 관계 미상

본 건에서는 임차인 현황이 제공되어 확인 가능하나, 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 현황 조사 시 파악이 어려운 부분이 있을 수 있습니다.

7.3. 혐오시설 유무

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. (외부 정보 검색 없이 제공된 자료 기반으로 판단)

8. 투자 포인트

8.1. 편리한 교통

부산도시철도 2호선 냉정역 접근성이 좋고 시내버스 노선이 다양하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

8.2. 실거주 및 임대 수요

주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로, 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 고려

감정가가 109,700,000원으로, 해당 면적과 지역 시세를 고려하여 추가적인 시세 조사 후 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 주거 편의성을 갖춘 입지입니다. 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이는 주의가 필요하지만, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 외부 시세 자료 확인이 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건은 임차인 현황 및 권리분석 결과, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세를 파악하기 어려우므로, 감정가(109,700,000원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

10.2. 예상 입찰가

감정가: 109,700,000원

본 물건의 면적(21.14㎡)과 감정가를 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향 조정된 가격대에서 결정될 수 있습니다.

현 시세 분석 및 예상 입찰가 제시는 외부 시세 정보 부족으로 인해 감정가 및 제공된 면적을 기반으로 추정합니다.

예상 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원 (상기 범위는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.