나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [31] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (31)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 8층801호

건물명: 베스아이하늘

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용)

감정가: 105,600,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 정보:

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

준공일: 2018년 08월 17일

해당 층: 8층

해당 호실: 801호

면적 정보:

건물 전용 면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

토지 지분 면적: 9.69㎡ (약 2.93평)

건물 연면적: 1206.01㎡ (약 364.78평)

건물 대지권 면적: 347㎡ (약 104.97평)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 냉정역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

건물의 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 경남정보대학교 및 학교 환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 (혐오시설):

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (을1, 채권액 2,041,000,000원)입니다.

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 약 2,720,990,040원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김진일

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 01월 14일

* 확정일자: 2019년 01월 14일

* 배당신고일자: 2024년 06월 27일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의 문구:

임차인 김진일은 전입 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔로 이용되는 다세대 및 근린생활시설이 혼재하는 상권입니다. 부산 지하철 2호선 냉정역이라는 교통 요지에 위치하여 유동인구가 있으며, 주변에 학교와 주거 밀집 지역이 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 오피스텔의 주 용도가 업무시설로 되어 있어, 주거용으로 이용 시 발생할 수 있는 세금 또는 관리비 관련 사항은 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 냉정역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 주례중학교가 인근에 있으며, 경남정보대학교 등 교육 시설도 존재하여 학생 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

건축물 설비: 건물에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 주차타워, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치:

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 주택 관련 세금 적용이나 대출 시 제한이 발생할 가능성이 있으며, 실제 거주자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있으나 매수 시에는 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용 제한:

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등은 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 부동산이 존재합니다. 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 이행 여부에 따라 본건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 사상구 주례동에 위치한 본 오피스텔은 지하철역 초역세권이라는 뛰어난 교통 입지와 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 배후 수요를 갖추고 있습니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점, 공동담보 물건이라는 점은 리스크 요인이 될 수 있으나, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 감정가가 적정하게 산정되었는지 시장 조사를 통해 확인한 후, 낙찰 후 실거주 또는 임대 수익을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 냉정역 역세권으로 우수한 대중교통 환경 제공.

* 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요 예상.

* 실제 주거용으로 활용 가능한 오피스텔.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담 감소.

* 경매 물건으로 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,600,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 임대 수익률 등을 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.