나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [32] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (32)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 8층802호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 115,800,000원

토지면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

토지지분: 10.629㎡ (약 3.21평)

건물면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

건물지분: 22.94㎡ (약 6.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천장신용협동조합 (온OOOO)

특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중

건축물 정보:

건물명: 베스아이하늘

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축일자: 2018-08-17

층수: 지하 0층, 지상 9층

전유부분 면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

제공된 JSON 분석 결과, 본 물건은 베스아이하늘 건물 내 8층 802호에 위치하며, 집합건물로서 업무시설로 등재되어 있으나 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근

주변환경: 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통으로 판단됩니다.

교통: 부산도시철도 2호선 냉정역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 시내버스정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 출입 또한 용이합니다.

도로: 본 건물은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

관련 법규상 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 온천장신용협동조합 근저당권 (을1, 2018-10-25 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 임차권, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없음. (별도의 지상권 등 특이사항 없음)

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019-02-08

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 2,617,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

인근에 부산도시철도 2호선 냉정역이 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

오피스텔이 주거용으로 이용되고 있다는 점은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 냉정역 도보 이용 가능한 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중이어서 교통이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주: 추가적인 대형마트, 병원 등은 도보 거리에 없을 수 있으며, 이에 대한 직접적인 확인이 필요합니다.)

교육시설: 주례중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주거 시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 제공된 정보나 일반적인 검색 결과에서 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 용도(업무시설 vs 주거용 오피스텔)의 차이로 인해 향후 발생할 수 있는 행정적 또는 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

본 물건은 공동담보로 묶여 있으므로, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 진행 상황에 따라 물건 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

임차인 이 의 경우 대항력은 없으나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (단, 현재 권리분석상 인수사항은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부산 지하철 2호선 냉정역 역세권 입지로 인한 높은 접근성과 미래 가치.

전용면적 약 6.94평으로 1인 가구 및 소규모 사업 운영에 적합한 실용적인 크기.

현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 115,800,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 시세 조사 결과, 본 건물 '베스아이하늘'의 유사 오피스텔 매매가는 전용면적 기준으로 대략 120,000,000원 ~ 135,000,000원 선으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 약 3.5% ~ 16% 가량 높은 수준입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 투자 수익률과 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.