나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [29] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층704호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 오피스텔 이용 중)

토지면적: 9.79㎡ (약 2.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 109,700,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근, 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 혼재 지역. 주거 환경 보통.

* 교통상황: 차량 출입 가능, 인근 시내버스정류장 및 부산 도시철도 2호선 냉정역 소재. 대중교통 편리.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물. 외벽: 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창.

* 이용상태: 본건(704호)은 주거용 오피스텔로 이용 중.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방.

* 토지 형상 및 이용상태: 북하향 경사지대 내 2필 일단의 사다리형 토지. 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 준주거지역. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 주례중학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있고, 부산 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

건축물은 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 외벽은 벽돌, 인조석, 스톤코트 등으로 마감되었습니다. 내부 마감은 벽지와 타일 등이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 토지는 북하향 경사지에 위치한 2필 일단의 사다리형 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 부지로 활용되고 있습니다. 건물은 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

물건지 토지는 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 그리고 경남정보대학교 및 학교 환경위생정화구역으로 지정된 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 총 채권액은 2,672,891,150원으로 확인됩니다. 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사 한국디앤엘

* 소유권 이전: 주식회사 세아건설

* 근저당권: 온천장신용협동조합 (말소기준권리) - 총 2,041,000,000원 및 516,000,000원

* 압류: 동래세무서장 (말소)

* 가압류: 주식회사 삼성전자기업특판, 우혜미 (말소)

* 임의경매개시결정: 온천장신용협동조합 (말소)

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 말소되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문명지

보증금: 45,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2024-11-20

확정일자: 2019-02-08

대항력: 없음

비고: 보증금 대비 전입일자가 확정일자보다 늦으며, '대항력 없음'으로 명시되어 인수 대상 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 이진범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-27

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, '대항력 없음'으로 명시되어 인수 대상 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 종합

본 물건은 말소기준권리인 온천장신용협동조합의 근저당권 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 경매개시 결정으로 인해 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 문명지의 경우 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 부산 사상구 주례동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 부산 도시철도 2호선 냉정역이 있어 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 및 환경 리스크

검색 결과, 과거 부산구치소 이전 관련 논의가 있었으며, 건설폐기물 처리업체 이전 문제로 주민 갈등이 발생한 사례가 있습니다. 현재 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 과거 사례로 미루어 볼 때 지역 개발이나 시설 이전 관련 주민 갈등 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

냉정역(부산 2호선)이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있습니다. 주례중학교가 가까이 있으며, 주거 지역 내 상가 및 근린생활시설 이용이 용이하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주례중학교 외 주변에 학교들이 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대형 병원이나 종합 의료 시설에 대한 정보는 구체적으로 확인되지 않았으나, 부산 시내 접근성이 좋아 의료 서비스 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 거주 중일 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 소형 면적의 제한적 활용

건물 면적 21.13㎡ (약 6.39평)의 소형 오피스텔로, 주거용 또는 소규모 업무용으로 사용이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 및 민원 가능성

과거 지역 내 시설 이전 관련 주민 갈등 사례가 있었던 점을 고려할 때, 향후 주변 개발 과정이나 시설 관련 이슈 발생 시 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 오피스텔로, 냉정역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 109,700,000원이나, 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 관계에서 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계 미상에 따른 명도 이슈 및 소형 면적의 활용도 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 냉정역 인근으로 뛰어난 교통 편의성 제공.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔은 직장인 및 학생 등 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 저평가 가능성: 경매 물건 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 모색 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 검색된 정보를 토대로 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 유사 면적 오피스텔 매매가가 4,000만원대부터 2억 500만원대까지 다양하게 분포되어 있습니다. 특히, 4~7평 내외의 소형 오피스텔은 4,000만원에서 7,000만원 선에서 거래되는 사례가 다수 확인됩니다.

* 감정가 109,700,000원은 유사 면적의 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가와 주변 시세, 물건의 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 잠재적 리스크(명도, 임대 미상 등)를 고려하여 입찰가격을 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

현 시세 및 유사 매물 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 109,700,000원을 기준으로 하되, 약 70% ~ 90% 수준 에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 76,790,000원 ~ 98,730,000원 범위로 예상됩니다. 다만, 실제 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.