나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [30] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (30)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 7층705호

건물명: 베스아이하늘

구분: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 이용)

감정가: 108,500,000원

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

건물면적: 21.14㎡ (약 6.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

1.1. 건물 정보

신축년도: 2017년 11월 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

외부 마감: 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등

내부 마감: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샷시창 구조

설비: 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치함. 부근은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통시됨.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 사정은 편리함.

도로상태: 건물 동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합 근저당 (을1, 채권최고액 2,041,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 등기부상 지상권은 기재되어 있지 않으나, 관련 법률 및 매각물건명세서 확인 필요.

인수되는 권리: 없음

- 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 2,660,460,000원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-18

* 확정일자: 2020-08-06

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 주례동 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 배후 주거 수요가 일정 부분 존재함.

인근에 주례중학교 및 경남정보대학교가 위치하여 학생 수요를 기대할 수 있음.

부산 지하철 2호선 냉정역이 도보 가능한 거리에 있어 역세권의 이점을 가지며, 이를 통한 유동인구 흡수가 가능함.

전반적으로 주거 및 소규모 상업 활동이 이루어지는 지역임.

5. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 냉정역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 주변 상가 이용 가능. 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동 필요.

교육시설: 주례중학교, 경남정보대학교 인접.

의료시설: 종합병원급 의료시설은 차량 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

소유권이전청구권가등기(이민철, 매매예약)가 등기부상 말소되지 않고 남아있음 (갑11). 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 가등기는 매각으로 소멸될 수 있으나, 구체적인 소멸 여부는 법원 매각물건명세서 재확인을 통해 반드시 확인해야 함.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 이용 중임. 이는 일반적인 오피스텔의 주거 이용 형태와 유사하나, 관리 규약 등 건물 내부 규정에 대한 확인이 필요할 수 있음.

임대 관계가 명확히 파악되지 않은 상태에서의 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있으나, 본 건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권에 해당하며 주변에 교육 시설이 있어 주거용으로의 가치가 있다고 판단됨.

건물이 비교적 신축(2017년 준공)이며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있어 실거주 또는 임대 수익용으로 고려해볼 만함.

다만, 등기부상 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 있는 점은 잠재적 리스크로, 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

냉정역 역세권으로 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

주변 대학 및 학교 인접으로 안정적인 학생 임대 수요 기대 가능.

건물이 신축급으로 노후도가 낮고 관리가 용이함.

소형 평형으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 108,500,000원임.

최근 유사 면적(약 6~7평)의 오피스텔 시세는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 형성되어 있음.

등기부상 말소되지 않은 가등기(갑11)의 존재 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 요구됨.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 97,650,000원 ~ 103,075,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 98,000,000원 ~ 102,000,000원을 목표 입찰가 범위로 설정하고, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.