나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [25] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (25)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 6층605호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용으로 이용 중)

감정가: 1억 790만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물면적: 21.14㎡ (약 6.40평)

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 주례동, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 건물 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물입니다.

* 외벽 마감: 벽돌, 인조석, 스톤코트 등으로 마감되었습니다.

* 내부 마감: 벽지 및 타일 마감입니다.

* 창호: 샷시 창이 설치되어 있습니다.

* 준공일: 2018년 8월 17일입니다.

* 총 동 수: 1개동 (베스아이하늘)입니다.

* 총 세대수: 집합건축물대장 표제부상 총 호수는 22개이며, 18세대가 거주 가능한 것으로 파악됩니다.

* 주차시설: 내림식 주차 19대, 기계식 주차 12대 수용 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합 근저당권(을1)입니다.

* 소멸 예상 권리:

* 온천장신용협동조합 근저당권 (을1, 을4): 총 2,557,000,000원

* 동래세무서장 압류 (갑9)

* 주식회사삼성전자기업특판 가압류 (갑14)

* 우혜미 가압류 (갑15)

* 온천장신용협동조합 임의경매 (갑18)

* 인수되는 권리:

* 김현문 임차인 (을5): 주택임차권으로 보증금 60,000,000원입니다. 2018년 9월 11일 전입 및 확정일자를 취득하여 대항력이 있습니다.

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 2,732,891,150원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 위치한 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 오피스텔 및 주택 밀집 지역입니다.

* 교통 편의성: 부산 지하철 2호선 냉정역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 시내 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 시설: 주례중학교, 경남정보대학교 등이 인접해 있어 대학가 주변의 유동인구 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의성: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 주례중학교, 경남정보대학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 유해 시설: 현장 조사 또는 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김현문 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 6,000만원 전액이 배당되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 중요한 고려 사항입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행될 수 있는 물건으로, 타 공동담보물의 경매 진행 상황에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대차: 임대 관계가 미상으로, 추가적인 임대차 관계 존재 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 주거용 오피스텔입니다. 부산 지하철 2호선 냉정역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경과 주변의 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공되어 건물 상태 또한 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 6,000만원을 인수해야 할 가능성이 높아, 투자 시 이를 반드시 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 냉정역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 107,900,000원

인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 60,000,000원

본 건의 예상 시장 가치를 약 85,000,000원으로 산정합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건에 따라, 낙찰자가 법원에 납부해야 할 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 예상 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 85,000,000원 - 60,000,000원 = 25,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 25,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 인수해야 하는 보증금 6,000만원을 포함한 총 취득 비용과 물건의 향후 임대 수익률, 그리고 본 물건의 정확한 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.