나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [28] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (28)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층703호

건물명: 베스아이하늘

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

사용승인일: 2018년 08월 17일

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 오피스텔 이용중)

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

건물 전유 면적: 22.61㎡ (약 6.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 116,100,000원

1.5. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 상세

* 건물은 철근콘크리트구조로 총 9층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

* 외부 마감은 벽돌, 인조석, 스톤코트 등이며, 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 북하향 경사지대 내 2필 일단의 사다리형 토지로, 다세대주택 및 오피스텔(주거용) 부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (온천장신용협동조합, 2018-10-25 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을1 근저당보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사한국디앤엘 (2018-09-04)

* 소유권이전: 주식회사세아건설 (2018-10-25)

* 근저당: 온천장신용협동조합 (2,041,000,000원, 2018-10-25) - 말소기준권리

* 근저당: 온천장신용협동조합 (516,000,000원, 2019-10-10) - 말소

* 주택임차권: 정 (45,000,000원, 2023-11-08) - 말소

* 압류: 동래세무서장 (2020-08-12) - 말소

* 가압류: 주식회사삼성전자기업특판 (103,460,000원, 2022-09-13) - 말소

* 가압류: 우혜미 (12,431,150원, 2022-10-04) - 말소

* 임의경매: 온천장신용협동조합 (2,256,030,660원, 2024-04-22) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2019-12-04

* 확정일자: 2019-11-25

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 부산광역시 사상구 주례동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 주요 시설로는 주례중학교, 경남정보대학교가 인접해 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 상권 형성

* 냉정역 역세권 지역으로 유동인구가 일정 수준 확보되어 있으며, 주변 상가 및 오피스텔의 임대 수요가 존재합니다.

* 근린생활시설 용도로 이용 가능한 건물 주변 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

* 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 학교(주례중학교, 경남정보대학교) 인접으로 인해 관련 법규(상대보호구역 등)에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 단독주택, 다세대, 다가구주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 충족되는 지역입니다.

5.2. 교육 환경

* 주례중학교 및 경남정보대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 편의시설

* 인근 상업시설 및 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 대항력 없는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 관리

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 향후 공동 관리비 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 특성

* 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변 개발 계획이나 지역 민원 발생 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 법규 제한

* 토지이용계획상 학교 인근으로 인한 상대보호구역 지정으로 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

본 물건은 부산 지하철 2호선 냉정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점, 그리고 공동담보 물건이라는 점 등을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인의 배당 순위 및 금액에 따른 불확실성은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 장점

* 우수한 교통 환경: 부산 지하철 2호선 냉정역 인접.

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합.

* 안정적인 주거 및 상업 혼합 지역.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 범위

본 물건의 감정가는 116,100,000원이며, 유사 면적의 오피스텔 시세 분석 결과, 현 시세를 고려한 적정 입찰가는 100,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 추가 권리 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰자의 인수 부담은 없으므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.