나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [26] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2024타경103954 (26)

소재지

부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층701호

용도

오피스텔 (공부상 업무시설, 현재 주거용으로 이용 중)

감정가

104,400,000원

토지면적

9. 69㎡ (약 2.93평)

토지지분

9. 6884㎡

건물면적

20. 91㎡ (약 6.33평)

건물지분

20. 91㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

온천장신용협동조합 (추정)

건물명

베스아이하늘

구조

철근콘크리트구조

총 층수

9층 (본건 7층)

사용승인일

2018년 8월 17일

2. 입지조건

위치

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치함.

주변 환경

단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로

건물의 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있음.

토지 이용 계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 제한사항이 있음.

3. 권리분석

말소기준권리

2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리임. 해당 권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권개요: 없음)

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019년 2월 7일

배당신고일자: 2021년 7월 21일

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을5)으로 등기되었으며, 말소 대상임.

인수 보증금 합계

0원 (임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

등기부 채권 총액

약 2,875,060,000원

4. 상권분석

지역 특성

본 건이 위치한 주례동 일대는 주거 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 일부 혼재되어 있음.

오피스텔 현황

건축물대장 상 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있어, 지역 내 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보임.

주변 시설

인근에 학교(주례중학교, 경남정보대학교)가 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요를 기대할 수 있음.

혐오시설

제공된 자료에서 주변 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

교통

부산 도시철도 2호선 냉정역까지 도보 또는 짧은 거리로 접근 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리함.

편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

주거 환경

조용한 주거 지역에 위치하며, 학교가 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치

공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점은 추후 건축법, 세금 등 관련 규제 변경 시 불이익이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인임.

높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아, 해당 물건이 다수의 채무에 묶여 있음을 시사함. 이는 채무 규모 자체가 시장에 주는 영향 등을 고려할 필요가 있음.

건물 노후도 및 유지보수

2017년 건축 허가, 2018년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수와 관련된 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 소형 오피스텔로, 도시철도 2호선 냉정역 역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리한 장점을 가지고 있음. 건물은 철근콘크리트 구조로 9층 건물이며, 본 건은 7층에 위치함. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 깨끗한 물건으로 명도만 원만히 진행된다면 투자 리스크가 낮음. 다만, 공부상 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

역세권의 편리한 교통

냉정역을 중심으로 한 우수한 대중교통 접근성은 본 건의 핵심 가치임.

1인 가구 수요

소형 오피스텔로서 대학가 및 직장인 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됨.

명확한 권리관계

인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태는 투자 시 위험을 줄여주는 요소임.

지역 가치 상승 잠재력

주변 개발 계획 및 도시 정비에 따른 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,400,000원임.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가격을 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있음.

제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 해당 지역의 유사 오피스텔 실거래가 및 임대 시세, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 개별적 가치 등에 따라 달라짐.

본 물건의 경우, 소형 오피스텔로서의 투자 가치와 현 시세를 감안하여, 잠정적으로 감정가의 80% 수준인 약 83,520,000원을 초기 검토 입찰가로 제안함.

단, 이는 예비 조사 결과에 따른 시뮬레이션이며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 상세한 시세 조사, 현장 답사, 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.