나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [24] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2024타경103954 (24)

소재지

부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 6층604호

건물구분

오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 이용 중)

감정가

108,500,000원

토지면적

9. 79㎡ (약 2.96평)

토지지분

9. 7904㎡ (약 2.96평)

건물면적

21. 13㎡ (약 6.39평)

건물지분

21. 13㎡ (약 6.39평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

온OOOOOOOO (온천장신용협동조합 추정)

건축물 정보

건물명: 베스아이하늘

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 9층

사용승인일: 2018년 08월 17일

전유부: 6층 604호, 면적 21.13㎡

특이사항

공동담보, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중임.

1.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획

제2종일반주거지역, 준주거지역

제한사항

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (30m 이하)

* 상대보호구역 (경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 주례중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산도시철도 2호선 냉정역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

2.3. 도로 상태

건물의 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,660,460,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조환진

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 02월 25일

확정일자: 2019년 02월 25일

배당신고일자: 2024년 06월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 부산광역시 사상구 주례동은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있음을 의미하며, 지역 내 소비 활동과 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

주례동 일대의 오피스텔은 소형 평형이 주를 이루며, 월세 거래가 활발한 편입니다. 전용면적 28.73㎡ 오피스텔의 경우 보증금 1,000만원에 월세 38만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 또한, 전용면적 19.71㎡는 보증금 500만원에 월세 40만원으로 확인되었습니다. 전세로는 전용면적 27.48㎡가 1억 3,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 유사한 면적(21.13㎡)의 오피스텔 매매 실거래가는 확인되지 않으나, 유사 건물인 '베스아이하늘' 8층 801호(2024타경103954 물건번호 31)의 감정가가 1억 560만원으로 책정된 점을 참고할 때, 본건의 감정가 1억 850만원은 인근 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 주례중학교가 있으며, 동서대학교와 경남정보대학교가 소재하여 대학가 상권의 특성을 일부 나타냅니다.

5.2. 교통 및 편의시설

부산 도시철도 2호선 냉정역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 시내 이동이 편리합니다. 또한, 지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

인근 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 편리한 주거 생활이 가능합니다. 다만, 부산구치소가 사상구 주례동에 위치하고 있으며, 이전 논의가 진행 중입니다. 부산구치소는 혐오시설로 분류될 수 있으나, 본건과의 직접적인 거리나 영향은 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 세금, 관리비, 또는 기타 행정 처리에서 차이가 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 26억 6천만원에 달하는 반면, 본건의 감정가는 1억 850만원입니다. 이는 채권액 대비 감정가가 매우 낮아 경매 진행 시 낙찰가율이 낮게 형성되거나, 유찰될 가능성을 시사합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자가 담보물 전체에 대한 권리를 행사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 냉정역 인근에 위치하여 교통 편의성이 양호하며, 주거용 오피스텔로 활용하기에 적합한 면적과 구조를 가지고 있습니다. 주변에는 교육시설 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 어느 정도 갖춰져 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용의 차이, 그리고 매우 높은 채권 총액 대비 낮은 감정가는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 입지적 강점에도 불구하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 접근성

냉정역(2호선) 역세권에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

8.2. 소형 면적의 활용성

전용면적 21.13㎡(약 6.39평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

8.3. 비교적 낮은 감정가

주변 시세 대비 합리적인 수준의 감정가가 책정된 것으로 보이며, 이는 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 유사 물건의 시세 동향을 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 108,500,000원을 기준으로 하되, 실제 경매 당시의 경쟁 상황 및 임대 수요 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

보증금 부담이 없는 점(인수 보증금 0원)은 긍정적이나, 높은 채무 총액과 유찰 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재까지 파악된 유사 면적 오피스텔의 매매 실거래가 정보가 부족하나, 유사 물건인 '베스아이하늘' 8층 801호의 감정가가 1억 560만원인 점을 고려할 때, 본 건의 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.