나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [22] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (22)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 6층602호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 113,900,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

토지 지분 면적: 10.629㎡ (약 3.21평)

1.3. 건물 정보

건물명: 베스아이하늘

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 8월 17일

총 층수: 9층 (본건 6층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 환경

부산도시철도 2호선 냉정역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1, 2,041,000,000원)입니다.

등기부상의 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없습니다.

총 등기부채권액은 2,725,460,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동현

* 전입일자: 2020년 2월 17일

* 확정일자: 2020년 1월 28일

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

주변에 주택가와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

냉정역 역세권이라는 장점은 임대 및 투자가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

건물에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 건은 공동담보 물건으로 진행되고 있으나, 제시된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

6.2. 명도 관련

임차인 김동현 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 사상구 주례동에 위치한 베스아이하늘 오피스텔은 냉정역 인근의 역세권 입지, 비교적 신축(2018년 사용승인)인 건물 상태, 그리고 주변 주택가 및 상업시설과의 조화로 양호한 주거 환경을 제공합니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 냉정역 도보 이용 가능 거리로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 실거주 및 임대 투자 적합: 주거용으로 이용 중이며, 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하여 인수되는 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, '베스아이하늘' 오피스텔의 20평대 유사 물건들이 최근 1억 1,000만원에서 1억 2,000만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 냉정역 인근 오피스텔의 전용면적당 시세가 약 1,500만원에서 1,700만원 수준임을 고려한 분석입니다. 따라서 본 건의 감정가 113,900,000원은 현재 시세와 부합하는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없는 점을 고려하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 112,000,000원 으로 제안합니다. 이는 안정적인 낙찰 가능성과 향후 수익성을 고려한 합리적인 초기 제안가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.