나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [27] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (27)

소재지: 부산광역시 사상구 주례로 22, 7층 702호 (주례동, 베스아이하늘)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 이용중)

감정가: 114,500,000원

토지면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

토지지분: 10.629㎡ (약 3.21평)

건물면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

건물지분: 22.94㎡ (약 6.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천장신용협동조합 (온OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

동측으로 폭 약 20m 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

지역내 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등이 포함되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 채무 총액은 2,720,460,000원입니다.

말소기준권리인 온천장신용협동조합의 근저당권(을1, 2018-10-25 접수)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

주요 권리사항으로는 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 경매 절차상 대부분 말소될 것으로 보입니다.

임차인 이도열씨의 경우, 보증금 60,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2019년 10월 31일입니다. 그러나 등기부상 주택임차권(을5)이 말소된 것으로 기재되어 있으며, 권리분석 상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

냉정역 인근에 위치하여 부산 시내 접근성이 뛰어나며, 역세권 오피스텔로서의 기본적인 상권 가치를 지닙니다.

주변에 주례중학교가 있어 학군 수요가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 배후수요가 확보되어 있습니다.

20m 도로에 접하고 있어 상가 또는 업무 시설로의 활용 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조에 9층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.

건물에는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변으로 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 주거용으로 계속 사용 시 주택 관련 세금 및 규제가 적용될 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 대항력 없음으로 인수 부담은 없습니다.)

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 복합적인 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2018년 8월 17일로, 비교적 신축에 해당하나, 지역 내 유사 연식의 오피스텔과의 비교를 통해 유지보수 상태 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중이며, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 현황 미상 및 주거용 이용으로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

냉정역 역세권으로 임대 수요 확보가 용이합니다.

22. 94㎡(약 6.94평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 사업체에서 선호할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리관계 인수에 대한 부담이 없습니다.

감정가를 기준으로 시세 비교를 통해 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 114,500,000원이며, 건물 면적 22.94㎡(약 6.94평) 기준입니다.

주변 유사 오피스텔의 매매 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 평당 1,500만원에서 1,800만원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

감정가(평당 약 1650만원)는 이러한 시세 범위 내에 있으며, 권리 분석상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 수준 및 낙찰 여건에 따라 감정가 이상에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

잠재적 리스크 및 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 114,500,000원 내외에서 보수적으로 접근하거나, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단될 경우 감정가를 상회하는 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본건과 같이 소형 오피스텔의 경우, 실제 부동산 시장 상황 및 동종 매물의 거래 사례를 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 시세 정보는 현장 확인 및 최근 실거래가 조사를 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.