나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [20] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (20)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층505호

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

건물면적: 21.14㎡ (약 6.40평)

총 면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용)

감정가: 106,700,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본 건 동측으로 폭 약 20m 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 경남정보대학교 및 학교 환경위생 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 2,617,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 최보라

보증금: 60,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2019년 02월 20일

확정일자: 2019년 02월 20일

배당신고일자: 2022년 04월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

물건이 위치한 주례동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 주례중학교가 있으며, 다양한 주택 유형과 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

오피스텔로 등기되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용되고 있어 지역 내 직장인 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층이 있을 것으로 예상됩니다.

냉정역을 중심으로 한 상권 및 교통망의 영향을 받을 수 있습니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 냉정역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 식사 해결이 가능합니다.

교육: 주례중학교, 경남정보대학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

의료: 사상구 내 종합병원 또는 개인 병원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건 외에 다른 부동산에도 동일한 채무를 담보로 제공한 공동담보 물건입니다. 해당 담보물들의 경매 진행 상황이나 낙찰가에 따라 본 건의 경매 진행에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

주거용 오피스텔: 공부상 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 이는 주택임대차보호법 적용 가능성과 관련이 있으나, 본 건 임차인은 대항력이 없어 해당 리스크는 낮습니다.

지역 제한: 토지이용계획상 학교 인근 보호구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축이나 증축 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

건물 노후도: 2018년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주거용으로 활용되고 있어 실수요자 또는 임대 수익형 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 지역 내 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리분석: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 인한 낙찰 부담 없음.

우수한 입지: 지하철역 및 버스정류장 인접, 근린생활시설 발달.

실수요 및 투자 적합성: 1인 가구 및 신혼부부의 주거 수요, 소액 임대 수익 기대.

향후 지역 개발 가능성: 사상구 일대 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 106,700,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 6.4평)의 오피스텔은 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되거나 호가되고 있습니다.

본 건은 감정가가 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 명도 부담이 적다는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.