나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [18] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (18)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층503호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 88,900,000원

토지면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.5516㎡ (약 1.98평)

건물면적: 14.14㎡ (약 4.28평)

건물지분: 14.14㎡ (약 4.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합)

특이사항: 공동담보 (본 건 단독 물건으로 보임)

건축물대장상 용도: 업무시설 (다만, 실제 이용 상태는 도시형생활주택-원룸형 또는 오피스텔(주거용)으로 확인됨)

1.1. 입지조건

주위환경: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1. 근저당권 (접수일자 2018-10-25, 채권최고액 2,041,000,000원, 온천장신용협동조합)

소멸예정 권리:

* 을1. 근저당권 (2018-10-25)

* 을4. 근저당권 (2019-10-10)

* 갑9. 압류 (2020-08-12, 동래세무서장)

* 갑16. 임의경매 (2024-04-22, 온천장신용협동조합)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'가 있으나, '없음'으로 표기되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

등기부채권 총액: 2,557,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미하며, 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 명도 대상이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

건물정보: '베스아이하늘'은 2017년 11월에 사용승인을 받은 9층 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 건물 전체 면적은 1206.01㎡이며, 본건(503호)은 14.14㎡(약 4.28평)의 소형 면적입니다. 건물 내 다양한 용도로 이용되는 호실들이 있습니다.

주변 시세:

* 호림하이츠빌라가동 (1997년식, 41㎡): 2025년 12월 7,300만원 거래

* 동양캐슬 (2012년식, 16.36㎡): 2026년 6월 4,050만원 거래 (약 818만원/평)

* 로얄팰리스 (2017년식, 21.372㎡): 2026년 5월 9,300만원 거래 (약 1437만원/평)

분석: 본건(14.14㎡)의 감정가는 8,890만원으로, 이는 평당 약 2077만원에 해당합니다. 최근 거래된 로얄팰리스(2017년식, 21.372㎡)의 거래가(약 1437만원/평)와 비교 시, 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 동양캐슬(2012년식, 16.36㎡)의 거래가(약 818만원/평) 또한 참고할 수 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 임차인이 존재할 경우, 보증금 관련 인수 의무는 없으나 명도 과정에서 시간이 소요되거나 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. '임대관계 미상'이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 '업무시설'로 등록되어 있으나, 실제 주거용으로 이용되고 있는 점은 향후 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 용도지역상 주거 용도로의 이용은 가능합니다.

소형 면적의 활용도: 14.14㎡(약 4.28평)의 협소한 면적은 1인 가구 임대 수요에는 적합하나, 향후 매각 시 실수요자 확보에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(8,890만원)가 주변 실거래가(특히 로얄팰리스 9,300만원/21.372㎡) 대비 높은 편이어서, 낙찰 후 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 2017년에 준공된 건물이라 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 그러나 임대 관계가 불분명하고, 감정가가 시세 대비 높게 형성되어 있으며, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태 간의 차이가 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 냉정역 도보 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

소형 면적: 1인 가구 수요에 적합한 면적으로, 임대 수익형 물건으로 고려해 볼 수 있습니다.

주거 및 상업 편의시설 인접: 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 88,900,000원

주변 시세 분석:

* 본건(14.14㎡)의 감정가는 약 2077만원/평으로, 동일 건물 연식의 로얄팰리스(21.372㎡)가 약 1437만원/평에 거래된 점을 고려하면 감정가가 높게 책정되었습니다.

* 동양캐슬(16.36㎡)의 거래가(약 818만원/평)와 비교 시에도 감정가와의 격차가 큽니다.

리스크 고려: '임대관계 미상' 및 '인수 보증금 0원'으로 인한 명도 리스크를 감안해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

* 로얄팰리스(21.372㎡)의 평당가(1437만원)를 본건 면적(4.28평)에 적용 시 약 6,150만원 수준입니다.

* 보수적으로 접근하여, 해당 면적과 건물 상태, 입지 등을 종합적으로 고려하되, 시세 및 감정가 괴리를 반영하여 6,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 입찰 전 해당 물건에 대한 현장 조사 및 권리관계 재확인을 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.