나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [17] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (17)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 101,600,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지지분: 7.7424㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 16.71㎡ (약 5.06평)

* 건물지분: 16.71㎡ (약 5.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 북하향 경사지대에 위치한 2필 일단의 사다리형 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 건물은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 소유권보존은 2018년 9월 4일 주식회사한국디앤엘, 소유권이전은 2018년 10월 25일 주식회사세아건설 앞으로 되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1, 2,041,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 근저당권(을4, 516,000,000원), 압류(갑9), 주택임차권(을5) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전혜영

* 보증금: 60,000,000원

* 전입일자: 2020년 10월 28일

* 확정일자: 2020년 12월 24일

* 배당신고일자: 2023년 9월 26일

* 비고: 대항력 없음

* 임차인 전혜영은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받지 못한 금액이 있어도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 총 등기부채권액은 2,617,000,000원입니다.

* 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 등재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 주례동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

* 건물 내에는 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(주거용)로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 수요를 중심으로 한 임대 시장이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 인근에 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 역세권 상권의 이점을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 11월 13일 건축 허가, 2018년 8월 17일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에는 주례중학교와 경남정보대학교가 위치하고 있으며, 이는 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가액 대비 시장 시세 차이: 감정가 101,600,000원에 비해 유사 면적의 최근 거래 사례(예: 동양캐슬 16.36㎡, 40,500,000원)가 현저히 낮아, 감정가에 대한 신뢰도 검토가 필요합니다.

* 소형 면적: 전용면적 16.71㎡(약 5.06평)는 매우 작은 면적으로, 임차인 확보나 향후 되팔 때 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 용도 혼선 가능성: 건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '도시형생활주택-원룸형' 및 '오피스텔(주거용)'으로 사용 중입니다. '공부와의 차이 없음'으로 명시되어 있으나, 관련 법규 준수 여부를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 냉정역 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 그러나 감정평가액과 최근 시장 거래 가격 간의 상당한 괴리가 존재하며, 전용면적이 매우 작다는 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다.

* 따라서, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 부산도시철도 2호선 냉정역 이용 가능.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 양호.

* 인수 부담 없음: 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 0원.

* 소형 면적의 임대 수요: 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 유사 면적의 최근 실거래 사례인 동양캐슬(16.36㎡)이 40,500,000원에 거래된 점을 고려했습니다.

* 본건은 동양캐슬 대비 넓은 토지 지분(7.74㎡ vs 4.59㎡)과 양호한 입지 조건을 갖추고 있어, 이를 반영하여 가치를 산정했습니다.

* 로얄팰리스(21.372㎡, 93,000,000원)의 거래 가격도 참고하여, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준일 것으로 판단됩니다.

* 이에 따라, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 57,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.