나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [19] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (19)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층504호

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택-원룸형)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.6628㎡ (약 2.01평)

건물 면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

건물 지분: 14.38㎡ (약 4.35평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 91,100,000원 (구천백십만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

또한 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법규상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 건은 부산지방법원 서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 채권 총액은 약 2,617,000,000원입니다.

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019년 03월 04일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦게 등기된 권리(근저당권 을4, 주택임차권 을5, 압류 갑9, 임의경매 갑16)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지/건물 일괄매각이며, 특별히 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 5일, 41㎡(구 12.4평) 다세대주택 (1997년식) 7,300만원에 거래. (약 178만원/㎡)

* 2026년 6월 15일, 16.36㎡(구 4.9평) 다세대주택 (2012년식) 4,050만원에 거래. (약 248만원/㎡)

* 2026년 5월 28일, 21.372㎡(구 6.5평) 다세대주택 (2017년식) 9,300만원에 거래. (약 435만원/㎡)

본건은 14.38㎡(구 4.35평) 크기의 도시형생활주택(원룸형)으로, 2017년식 건물에 해당합니다.

유사 연식(2017년)의 매매 사례 3번(21.372㎡, 9,300만원)을 기준으로 볼 때, 본건 14.38㎡의 시세는 약 6,250만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 9,110만원으로, 유사 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 자체 정보

본 건물(베스아이 하늘)은 2017년 11월 13일 건축 허가를 받아 2018년 8월 17일 사용 승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(주거용)로 활용되고 있습니다. 이는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이일 수 있으나, '공부와의 차이: 없음'으로 기재되어 현재 이용은 가능한 것으로 보입니다.

총 22세대의 주거 가능 호실이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물은 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 주차 타워 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 주례중학교가 소재하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 냉정역 인접.

* 교육: 주례중학교 북서측 인근.

* 상업: 근린생활시설이 산재하여 상점, 식당 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(주거용)로 주거용으로 이용되고 있습니다.

'공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임'이라는 표기와 함께 '공부와의 차이: 없음'으로 기재되어 있어 현재 이용에 문제는 없어 보이나, 향후 용도 변경이나 건축물 관련 규제 강화 시 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 '하 ' 외 다른 임차인의 임대 관계는 미상입니다.

다만, 등기부상 을5 근저당권보다 후순위인 주택임차권(을5)으로 등재되어 있고, 대항력이 없으며, 배당신고를 마친 상태이므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

주변 지역은 주례중학교를 중심으로 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 및 상업지역으로, 인근에 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있으나, 현재 공부상 문제는 없는 것으로 확인됩니다.

감정가는 9,110만원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적 및 연식의 매매 사례 시세 분석 결과, 감정가 대비 시장 가격은 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 노후도가 적습니다.

* 도시철도 냉정역 및 버스정류장 인근으로 교통이 편리합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적(14.38㎡) 및 연식(2017년)을 가진 다세대주택/오피스텔의 최근 매매 사례(21.372㎡, 9,300만원, 2017년식)를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 6,250만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 9,110만원과 시장 시세 간의 괴리가 존재합니다.

보수적인 접근과 시세 조사를 통한 전략적인 입찰이 필요하며, 낙찰을 위한 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 6,300만원에서 7,000만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.