나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [16] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 5층501호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중)

건축물명: 베스아이하늘

준공일: 2018년 08월 17일

구조: 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물 중 5층

전용면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

토지면적: 9.69㎡ (약 2.93평)

감정가: 102,600,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본 물건은 일괄매각 대상이며, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용으로 이용 중입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정지인

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원 (특이사항)

* 전입일자: 2019-12-27

* 확정일자: 2018-10-05

* 대항력: 없음

임차인의 보증금 65,000,000원은 인수되지 않으나, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 총 부채액

등기부등본상 채권 총액은 약 2,557,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지인 주례동은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근 냉정역을 중심으로 유동인구가 있으며, 상권은 안정적인 편입니다.

4.2. 임대 시세 동향

인근 유사 면적 오피스텔의 월세 시세는 다음과 같습니다.

* 28.73㎡ (약 8.6평): 보증금 1,000만원 / 월세 38만원

* 18.37㎡ (약 5.5평): 보증금 300만원 / 월세 23만원

* 25.11㎡ (약 7.6평): 보증금 500만원 / 월세 44만원

본건(20.91㎡, 약 6.33평)의 경우, 현 시세 대비 보증금 500만원에 월세 30~35만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 냉정역을 통해 부산 시내로의 접근성이 좋습니다. 주변 지역에는 주택가와 더불어 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주례중학교가 인근에 위치하고 있으며, 경남정보대학교 및 학교 환경위생정화구역으로 지정된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 근접성

부산구치소가 사상구 주례동에 위치하고 있으며, 이전 논의가 지속되고 있습니다. 본건과의 직접적인 거리상 근접성은 파악되지 않으나, 동일 행정구역 내에 위치한다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항

임차인 정지인은 대항력이 없으나, 보증금 65,000,000원에 대한 인수 의무는 없습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이하며, 실제 임대차 관계 및 보증금 반환 의무 유무에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 오피스텔로, 냉정역 역세권에 해당하여 교통이 편리합니다. 건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 102,600,000원으로, 최근 유사 면적 오피스텔의 월세 시세를 고려할 때 임대수익 창출이 기대됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항(차임 0원) 및 부산구치소의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 냉정역 역세권 입지로 교통 편리

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물

* 주거용 오피스텔로 안정적인 임대수익 기대

* 경매 감정가 및 유사 물건 경매 평가액 대비 적정 수준

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 102,600,000원입니다. 유사 경매 물건의 감정가(105,600,000원)와 인근 오피스텔의 매매 시세, 그리고 본 물건의 입지 및 향후 임대 수익성을 고려할 때, 100%~110% 수준의 입찰가(약 102,600,000원 ~ 112,860,000원)를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 상세한 권리 관계 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.