나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [15] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (15)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층405호

* 건물명: 베스아이하늘

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 85,200,000원

* 토지면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

* 건물면적 (전용면적): 14.01㎡ (약 4.24평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 405호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온천장신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근

* 주위환경: 단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 혼재 지역

* 주거환경: 보통 수준

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역 소재 (대중교통 편리)

* 도로: 동측 약 20m 도로에 접함

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (채권액 2,041,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2018.09.04)

* 소유권이전 (2018.10.25)

* 근저당권 (2018.10.25) - 말소기준

* 근저당권 (2019.10.10) - 말소

* 주택임차권 (2023.12.05) - 말소

* 압류 (2020.08.12) - 말소

* 임의경매개시결정 (2024.04.22) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,617,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임현주 (임 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2019년 12월 02일

* 확정일자: 2019년 11월 19일

* 배당신고일자: 2023년 12월 05일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (모든 임차권은 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특이사항 없음

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재

* 주요 시설 접근성: 주례중학교, 경남정보대학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호

* 교통 환경: 냉정역(2호선) 및 다수의 버스 노선으로 부산 시내 접근성이 우수

* 상업 시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의 해결 가능

1.4. 생활정보

* 주변 인프라: 학교, 버스정류장, 지하철역 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 주거 쾌적성: 조용한 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 보통 수준

* 건물 정보: 2017년 사용승인된 9층 건물 내 4층 단위세대 (도시형생활주택-원룸형)

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 본건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중임. 이는 향후 재산권 행사나 이용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 부채 규모: 등기부채권 총액이 26억 원 이상으로 매우 높아, 담보 제공된 다른 물건들의 가치 변동성이 본건에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장가치: 최근 유사 조건의 거래 사례와 비교 시, 감정평가액이 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 예상 입찰가 섹션 참조)

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력 부재로 명도 부담 또한 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 그리고 시장 시세 대비 감정평가액의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 소형 면적의 주택으로 1인 가구 실수요자 또는 투자 목적의 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 냉정역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 양호한 권리 분석: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석 상 안전합니다.

* 소형 면적 투자: 14.01㎡(약 4.24평)의 소형 주택으로, 적은 투자금으로 소액 부동산 투자가 가능합니다.

* 주거 수요: 대학가(경남정보대학교) 및 일반 주거 지역과 인접하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 85,200,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 최근 거래 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 로얄팰리스 (2017년 준공, 21.37㎡): 2026년 5월 93,000,000원 (약 435만원/㎡, 약 1,440만원/평)

* 동양캐슬 (2012년 준공, 16.36㎡): 2026년 6월 40,500,000원 (약 248만원/㎡, 약 818만원/평)

* 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건(14.01㎡, 약 4.24평)의 감정가(약 2,010만원/평)는 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 가장 유사한 조건인 로얄팰리스의 평당가(약 1,440만원/평)를 적용할 경우, 본건의 적정 시세는 약 6,100만원 (4.24평 * 1,440만원/평) 수준으로 추정됩니다.

* 이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

* 다만, 본 물건은 공급 면적이 작아 경쟁이 치열할 경우 가격 상승 여지가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.