나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [14] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (14)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층404호

* 건물명: 베스아이하늘

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 89,700,000원

* 면적

* 건물면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

* 토지면적 (대지권): 6.66㎡ (약 2.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온천장신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 건물은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당 (을1)이며, 상기 기재된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 02월 05일

* 배당신고일자: 2022년 03월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: (※ 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이나, 실제 점유 여부 및 상세 조건은 현장 확인 필요)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금 중 인수할 금액은 없음)

* 총 등기부채권액: 2,622,000,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 주례동 일대는 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역임.

* 대중교통 이용이 편리하여 배후 주거 수요가 일정 수준 확보될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 냉정역을 도보 또는 짧은 버스 이동으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 교육환경: 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 경남정보대학교와 인접하여 상대보호구역에 해당됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 건축물대장상 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중인 것으로 파악됨. (※ 본건 단위세대는 도시형생활주택으로 사용됨.)

* 임대관계 미상: 임차인 현황에 기재된 외 별도의 임대차 관계는 미상임. (※ 김 임차인의 보증금 6500만원은 등기상 말소되나, 현장 확인 필요)

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본 경매 물건에 영향을 줄 수 있음. (※ 상세 내용은 추가 확인 필요)

* 교육환경 보호 구역: 경남정보대학교 및 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있어, 용도 변경이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 지하철역과 가까워 교통이 편리하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있음.

* 건축년도가 비교적 최신(2017년)이며, 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 최근 실거래가를 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없어 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 냉정역 역세권 (도보 또는 근거리 이동 가능)으로 우수한 대중교통 접근성.

* 1인 가구 수요가 풍부한 원룸형 주거 공간.

* 별도 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담 최소화.

* 비교적 최신 건물(2017년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 89,700,000원임.

* 주변 유사 면적 및 건축 연도(2017년)의 최근 매매 사례인 '로얄팰리스'(21.372㎡, 2026년 5월, 93,000,000원)의 평당 단가(약 4,351,000원/㎡)를 기준으로 산정 시, 본 건(14.38㎡)의 시세는 약 62,600,000원 수준으로 추정됨.

* 이는 감정가 89,700,000원의 약 70% 수준에 해당함.

* 본 건의 작은 면적과 최근 매매 사례 등을 종합적으로 고려할 때,

* 현 시세 기준 예상 입찰가는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안함. (※ 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

* 주변 혐오시설 조사:

본 물건 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주거 지역 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.