나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [11] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층 401호

건물명: 베스아이하늘

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

사용승인일: 2018-08-17 (건축물대장 상 사용승인일 기준)

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 공부상 다세대주택 (건축물대장 상 주 용도는 업무시설로 표기되어 있으나, 내부 이용상태는 주거용으로 추정됨)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.33㎡ (약 4.94평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 98,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 냉정역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 인접 도로상태는 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되어 있습니다.

총 등기부채권액은 2,622,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 을1 근저당권 (온천장신용협동조합, 2,041,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 근저당권 (온천장신용협동조합, 516,000,000원)

* 갑9 압류 (동래세무서장)

* 갑14 압류 (포항세무서장)

* 갑15 가압류 (최동혜, 65,000,000원)

* 갑17 압류 (사상구(부산광역시))

* 갑19 임의경매 (온천장신용협동조합)

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차의 말소기준권리(을1 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)가 말소 예정으로 기재되어 있어, 특별한 인수주의 사항은 없는 것으로 보입니다. (단, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 정보는 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 상태이므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주례동 일대의 빌라 및 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 41㎡ 규모의 '호림하이츠빌라가동'이 73,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1997년)

* 2026년 6월, 16.36㎡ 규모의 '동양캐슬'이 40,500,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2012년)

* 2026년 5월, 21.372㎡ 규모의 '로얄팰리스'가 93,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2017년)

4.2. 주변 유사 물건 시세

본 건은 16.33㎡(약 4.94평)의 전용면적을 가지고 있으며, 건물 준공년도는 2017년입니다.

가장 유사한 면적(16.36㎡)을 가진 '동양캐슬'(2012년 준공)이 40,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 98,400,000원은 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

반면, 건축년도가 본 건과 유사한 2017년인 '로얄팰리스'(21.372㎡)가 93,000,000원에 거래된 점은 본 건의 감정가가 비현실적이지 않음을 시사할 수 있습니다. 해당 매물의 평당 가격은 약 435만원 수준이며, 이를 본 건 면적(16.33㎡)에 적용하면 약 7,100만원 내외의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

따라서, 유사 물건 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실질적인 시세는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 외벽은 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등입니다. 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

설비로는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 주차 타워 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에 주례중학교, 경남정보대학교 등 교육시설이 있으며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 공원(중앙공원 등)이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 표기되어 있으나, 건축물대장 상 주 용도는 '업무시설'로 기재되어 있습니다. 실제 이용은 주거용으로 추정되나, 용도 불일치로 인한 추후 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인 현황이 '임대관계 미상'이며, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성을 시사하며, 입찰 전 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

감정가 98,400,000원 대비 유사 면적 및 건축연도의 거래 사례 가격(40,500,000원)에 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 가치 평가 또는 협상 과정에서의 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 환경이 편리한 입지를 가지고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 공부상 용도와 실제 이용의 차이, 임대관계 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 감정가와 유사 면적의 실제 거래 사례 간의 가격 차이가 커 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물로 깔끔한 내부 상태 및 관리 용이성 기대

* 부산 도시철도 2호선 냉정역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 생활 인프라 양호

* 명확한 혐오시설 주변에 없음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 98,400,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례(40,500,000원)와 건축 연도가 유사한 매물의 시세(약 7,000만원~8,000만원 내외 추정)를 고려할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

이 범위는 제공된 시세 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 인지하고, 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.