나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [5] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경103954 (5)

1.2. 소재지

부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층205호

1.3. 용도

도시형생활주택 (공부상 다세대주택, 실제 이용: 도시형생활주택-원룸형 / 오피스텔 주거용)

1.4. 감정가

83,700,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

* 토지지분: 6.4914㎡ (약 1.96평)

* 건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

온OOOOOOOO (온천장신용협동조합으로 추정)

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 베스아이 하늘

* 주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2018년 8월 17일 (관련 정보 기반)

* 총 층수: 9층

* 해당 층: 2층

* 전유부 호수: 205호

* 건물 전체 호수: 22호 (전유부 정보 기반)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축물 최고높이 30m 이하)

* 상대보호구역 (경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는, 2023년 11월 27일 등기된 주택임차권 (을5) 이 있습니다. 해당 임차권의 임대차보증금은 55,000,000원이며, 전입일자는 2018년 10월 23일, 확정일자는 2018년 9월 7일입니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (근저당권, 압류 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2018년 10월 23일

* 확정일자: 2018년 9월 7일

* 배당신고일자: 2023년 11월 27일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 선순위 임차권 등기 확인됨.

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

주의: 김 임차인의 경우 대항력이 있어 보증금 55,000,000원의 잔액 인수 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용상태

본 물건이 소재한 주례동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 이는 소형 주거 공간으로서의 수요가 꾸준할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 부산 도시철도 2호선 냉정역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능 (교통 편리)

* 교육: 주례중학교, 경남정보대학교 등 교육시설 인접

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능 (마트, 병원, 식당 등)

* 혐오시설: 본 제공 정보상 특이사항은 없으나, 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 건물 내 설비

* 급·배수 및 위생 설비

* 승강기 설비 (1대)

* 주차타워 설비

* 화재 탐지 및 경보 설비

* 도시가스에 의한 개별난방 설비

* 스프링클러 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 55,000,000원 인수 부담입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 이 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 상승합니다.

6.2. 건물 용도 및 공부상 차이

공부상 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택(원룸형)' 또는 '오피스텔(주거용)'로 이용되고 있습니다. 이러한 용도상의 차이가 향후 재산권 행사나 거래 시 문제를 야기할 수 있습니다. (제공된 정보상 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있으나, 실제로는 '업무시설'과 '주택'의 차이가 존재할 수 있음에 유의해야 합니다.)

6.3. 소형 면적 대비 높은 감정가

14. 01㎡의 전용 면적 대비 감정가 83,700,000원은 평당 약 2,000만원 수준으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 시세 차익을 얻기 위한 전략 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 혐오시설 존재 가능성

본 물건지 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 부동산 경매 시에는 항상 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하고, 고물상, 폐차장, 대규모 공장, 유흥업소 밀집 지역 등 잠재적인 혐오시설의 유무를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 건물 내 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 55,000,000원 인수 부담은 상당한 리스크 요인입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 잠재적 차이, 소형 면적 대비 감정가 수준 등도 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담을 제외하면, 낙찰가가 낮을 경우 소액으로 투자가 가능할 수 있습니다. (단, 총 투자 비용 고려 필수)

* 안정적인 주거 수요: 도시형생활주택 및 오피스텔은 1인 가구 및 소형 가구의 꾸준한 수요가 있어 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 환경: 냉정역(2호선) 및 버스 노선 이용이 용이하여 직장인 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 83,700,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가 + 55,000,000원이 됩니다.

최근 실거래 사례를 분석할 때, 본건과 유사한 연식(2017-2018년 준공) 및 면적(14.01㎡)의 소형 주거 공간은 공급량이 적고 수요가 꾸준하여 시세 변동성이 있을 수 있습니다. 유사 면적의 다세대주택(21.372㎡)이 2026년 5월 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서, 총 투자 비용을 70,000,000원으로 목표할 경우, 예상 입찰가는 15,000,000원 (70,000,000 - 55,000,000) 입니다.

총 투자 비용을 80,000,000원으로 목표할 경우, 예상 입찰가는 25,000,000원 (80,000,000 - 55,000,000) 입니다.

권장 예상 입찰가: 25,000,000원

참고사항:

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

* 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리관계 및 예상 명도 비용 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인과의 협상 및 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

* 감정가는 83,700,000원이지만, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 낙찰가율이 낮게 나올 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.