나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [7] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층302호

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택-원룸형)

감정가: 99,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

특수물건정보: 공동담보

1.3. 건물 정보

건물면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물지분: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 요약:

- 건물명: 베스아이하늘

- 사용승인일: 2018년 08월 17일

- 총 층수: 9층

- 본건 위치: 3층 302호

1.4. 토지 정보

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7424㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 본 건 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로상태

본 건은 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법규상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2018-10-25) 근저당권 (온천장신용협동조합, 2,041,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리인 을1 근저당 외 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,557,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 임차인의 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 학교(주례중학교, 경남정보대학교 등)가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장 상 본 건이 속한 건물(베스아이하늘)의 주용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 도시형생활주택(원룸형) 및 주거용 오피스텔로 활용되고 있습니다. 본건 302호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하며, 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 대중교통

부산도시철도 2호선 냉정역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 시내 이동성이 우수합니다.

5.3. 교육환경

주례중학교, 경남정보대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 일부 구역은 학교 환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

현재 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않았습니다. 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 명도 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 소형 주거 공간 특성

전용면적 16.71㎡(약 5.05평)의 소형 주거 공간으로, 임대 수요 변동에 따른 공실 위험이나 시세 변동에 민감할 수 있습니다.

6.4. 개발 제한 구역

토지이용계획상 상대보호구역 등 교육 및 환경 보호를 위한 제한 구역으로 지정된 부분이 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 지하철 2호선 냉정역 인근에 있어 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 9층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 16.71㎡(약 5.05평)의 소형 주택입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 명확한 현장 조사가 필수적입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 냉정역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1인 가구 수요: 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자 매력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 낮은 진입 장벽: 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 99,800,000원으로 책정되었습니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(16.36㎡)의 '동양캐슬'이 2026년 6월 4,050만원에 거래된 사례가 있으며, 다른 사례인 '로얄팰리스'(21.372㎡)는 2026년 5월 9,300만원에 거래되었습니다.

동양캐슬 사례와 비교 시 본 건의 감정가는 매우 높은 수준이며, 로얄팰리스 사례의 단위 면적당 가격(약 4.35만원/㎡)을 적용하더라도 본 건(16.71㎡)은 약 7,270만원이 됩니다.

이러한 시세 편차와 감정가의 높은 수준을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안전 마진 확보를 위해 감정가의 60% ~ 70% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 건물 상태 파악이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.