나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [13] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (13)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층403호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 403호

준공 연도: 2018년 8월 17일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 88,200,000원

토지 면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.5516㎡ (약 1.98평)

건물 면적 (전용면적): 14.14㎡ (약 4.28평)

건물 지분: 14.14㎡ (약 4.28평)

참고: 분양면적은 별도로 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 속합니다.

경남정보대학교 및 학교 환경위생 정화구역으로 지정되어 있습니다.

동측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 10월 25일자 온천장신용협동조합의 근저당 (을1)입니다.

이후 근저당, 소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 2,557,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건 명세서 및 감정평가서 요약에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 실제 점유자 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 상권 접근성이 양호합니다.

4.2. 임대/매매 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 정보는 본건과 동일한 '베스아이하늘' 건물이 아닌, 주변의 다른 다세대주택(호림하이츠빌라, 동양캐슬, 로얄팰리스)의 거래 사례입니다.

가장 유사한 건축 연도(2017년)를 가진 '로얄팰리스'(21.372㎡, 약 6.46평)가 2026년 5월 9,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,439만원 수준입니다.

본건(14.14㎡, 약 4.28평)의 감정가는 88,200,000원이며, 평당 약 2,056만원에 해당합니다.

주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유사한 면적과 건축 연도의 물건을 고려하여 산정한 예상 시세 범위는 약 7,000만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주례중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 직주근접 및 외부 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

보증금 외 임대료 등 미상 금액이 있을 수 있으며, 이는 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가가 현 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

현장 답사 및 지도 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 평가된 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

철저한 현장 조사와 시세 재확인을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대중교통 이용이 편리한 역세권(냉정역)에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2018년 준공으로 비교적 신축에 가까워 젊은층이나 1인 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

인근 지역 개발 가능성 및 부산시의 도시 재생 정책 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,200,000원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 본건(14.14㎡, 약 4.28평)의 시세를 추정하면 약 6,159만원 수준으로 산출됩니다.

감정가 88,200,000원이 주변 시세보다 높게 책정되었음을 고려할 때, 낙찰가율을 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 임대 관계 미확인 및 명도 관련 비용 등을 추가로 고려하여 신중한 입찰 결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.