나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [4] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (4)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층204호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 2층 204호

준공년월: 2017년 11월 (건축물대장 표제부 기준)

용도: 도시형생활주택 (원룸형) (공부상 다세대주택으로 등재)

건물명: 베스아이하늘

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.6628㎡ (약 2.01평)

건물면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

건물 지분: 14.38㎡ (약 4.35평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 87,400,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합 추정)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 인근에 있어 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 인접 도로 상태

건물의 동측으로는 폭 약 20m의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

2.5. 주변 시설 (외부 검색 기반)

주례중학교, 경남정보대학교 등 교육 시설이 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 본건 부동산에 등기된 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. (을1 근저당권, 을4 근저당권, 갑9 압류, 갑14 압류, 갑16 압류, 갑18 임의경매)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 08월 12일

확정일자: 2020년 07월 24일

배당신고일자: 2024년 07월 12일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 의견

임차인 박 는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 등기된 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 단, 미납된 관리비 등은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지하철역과 학교가 인접해 있어 학생 및 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 주요 용도가 '업무시설'로 표기된 점(건축물대장 표제부 기준)과 실제 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중인 점은 향후 이용 및 활용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산도시철도 2호선 냉정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

주례중학교, 경남정보대학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장 상 주요 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택-원룸형'으로 이용되고 있어, 향후 건축물 용도 변경이나 관련 법규 위반 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사나 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

본 물건의 채권 총액(2,557,000,000원)이 감정가(87,400,000원)에 비해 현저히 높아, 채권자의 경매 신청 목적 및 권리 관계에 대한 심층적인 이해가 요구됩니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 배당에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 역세권 및 교육 시설 인접으로 인한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물(2017년 준공)로 비교적 깔끔한 상태 유지 가능

* 편리한 대중교통 환경 (지하철역, 버스정류장 인접)

* 안정적인 임대 수요 기대 (학교, 대학가 인근)

* 대항력 있는 임차인 없음으로 명도 용이

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 시기에 건축된 인근 '로얄팰리스'(21.372㎡, 2017년 준공)가 2026년 5월 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(14.38㎡)의 시장 가격은 약 62,570,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가 87,400,000원임을 고려하고, 경매 물건의 특성 및 잠재적 가치를 감안할 때, 현 시세와 감정가 사이에서 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 감정가 대비 약 75% 수준인 66,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장가와 감정가의 차이를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.