나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [6] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이 하늘 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

토지 지분: 7.5662㎡ (약 2.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.33㎡ (약 4.94평)

건물 지분: 16.33㎡ (약 4.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 97,600,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 냉정역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2018-10-25, 채권자: 온천장신용협동조합)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 등기부요약 정보에 따르면, 을1 근저당권(2018.10.25) 이하 접수된 모든 권리(을5 주택임차권, 을4 근저당권, 갑11 압류, 갑16 압류, 갑18 압류, 갑19 압류, 갑21 임의경매)는 말소 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍*

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-22

* 확정일자: 2019-02-27

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 늦은 시점에 전입하였으며, 등기사항전부증명서상 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 확인되어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구조

본 건물은 총 9층 규모의 철근콘크리트구조 건물로, 2017년경 신축 허가를 받아 2018년에 사용승인되었습니다. 공부상 주요 용도는 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(주거용)로 이용되고 있습니다. 외벽은 벽돌, 인조석, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

4.2. 주변 상권

건물 주변으로 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 함께 있는 복합 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 대중교통

인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 주거 환경 또한 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 혼재

건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 주거용(도시형생활주택, 오피스텔)으로 되어 있어 관련 법규 해석 및 향후 건축물 이용에 있어 혼동이 있을 수 있습니다. 다만, 현재까지는 별다른 문제가 제기되지 않았습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 일부 토지이용상 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2017년경 신축되어 연식이 오래되지 않은 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어 낙찰 후 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 역시 대항력이 없어 권리상 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재한다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 접근성 (냉정역 인근)

* 비교적 신축 연식 (2017년 준공)

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음

* 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 생활 편의성 기대

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 건물면적(16.33㎡)과 유사한 규모의 최근 매매 사례(동양캐슬 16.36㎡, 2026년 6월, 4,050만원) 및 조금 더 큰 면적의 신축 건물 매매 사례(로얄팰리스 21.372㎡, 2026년 5월, 9,300만원)를 비교 분석해 볼 수 있습니다.

로얄팰리스의 사례에서 ㎡당 약 435만원 수준의 시세가 형성된 점을 감안하면, 본건(16.33㎡)은 ㎡당 약 400만원~450만원 선에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 이를 환산하면 약 6,500만원 ~ 7,300만원 내외가 될 수 있습니다.

감정가(9,760만원)가 이 시세 범위보다 다소 높게 책정된 점을 고려하여, 무리한 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 6,500만원 ~ 7,500만원 사이로 제안합니다.

입찰 시에는 최신 시세 동향과 본건의 실제 상태를 면밀히 파악한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.