나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [2] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 0물건 기본정보

사건번호 : 부산서부지원 2024타경103954 (2)

소재지 : 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층202호

용도 : 도시형생활주택 (원룸형)

감정가 : 99,000,000원

토지면적 : 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적 : 16.71㎡ (약 5.05평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 온천장신용협동조합

1. 1입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 외부 마감은 벽돌, 인조석, 스톤코트 등으로 구성되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 제한이 있습니다.

주례동 상권은 주례사거리 일대와 냉정역 인근 대학가 상권을 중심으로 형성되어 있으며, 다양한 상업시설과 주거단지가 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다.

1. 2권리분석

채권자는 온천장신용협동조합입니다.

본건에는 임차인 문지영 씨가 있으나, 보증금 60,000,000원, 차임 0원이며 전입일자 및 확정일자는 2018년 10월 26일입니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1, 2,041,000,000원)이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,557,000,000원이나, 이는 말소기준권리 이전의 권리들을 포함한 것으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 압류 등의 권리가 등기되었으나 대부분 말소되었거나 말소 예정인 것으로 보입니다.

물건명세서 참고사항에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.

1. 3상권분석

주례동 지역은 주거지역과 상업지역이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주요 상권은 주례사거리와 부산지하철 2호선 냉정역 일대를 중심으로 형성되어 있으며, 아파트 단지와 대학가(동서대학교, 경남정보대학교)가 밀집해 있어 유동인구가 많고 소비력이 있는 배후지를 갖추고 있습니다.

본건이 위치한 주례동 168-9번지는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 상업시설 및 편의시설이 분포하여 주거 및 상업 활동이 용이한 환경을 제공합니다.

최근 매매 데이터 분석 결과, 유사 연식(2017년) 및 층수(2층)의 '로얄팰리스' 오피스텔(21.372㎡)이 2026년 5월 9,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 유사 면적(16.36㎡)의 '동양캐슬'(2012년 준공)이 2026년 6월 4,050만원에 거래된 사례가 있어, 비교적 넓은 스펙트럼의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

1. 4생활정보

본건은 부산도시철도 2호선 냉정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스정류장도 가까워 부산 시내 접근성이 우수합니다.

주변에는 주례중학교, 경남정보대학교 등 교육시설이 인접해 있어 학군 관련 이점도 고려할 수 있습니다.

건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1. 5잠재적 리스크

감정가(99,000,000원)와 유사한 시기의 비교 매물(로얄팰리스, 2017년식, 21.372㎡)의 최근 매매가(93,000,000원)를 비교할 때, 평당 가격으로 환산 시 감정가가 시장 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (본건 16.71㎡ 기준 감정가 평당 약 592만원 vs 로얄팰리스 21.372㎡ 기준 약 435만원)

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1. 6종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 신축된 건물 내에 있어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

교통, 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 우수하며, 주변 상권 역시 활성화되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 감정가와 비교 매물 간의 시세 차이가 존재하므로, 입찰 시 주변 시세 및 물건의 실제 상태를 면밀히 파악하여 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

1. 7투자 포인트

1. 역세권 입지 및 편리한 교통망

2. 비교적 신축(2017년 준공) 건물로 인한 현대적인 시설 보유

3. 임차인의 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음

4. 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근 용이

1. 8예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

유사 시기(2017년)에 준공되었고 동일한 2층에 위치한 '로얄팰리스'(21.372㎡)의 2026년 5월 거래가 93,000,000원을 기준으로 본건(16.71㎡)의 시장 가치를 환산하면 약 72,700,000원 수준입니다.

감정가와 시세 간 괴리가 존재하나, 경매는 경쟁 입찰이므로 감정가를 기준으로 일정 비율을 고려한 입찰이 일반적입니다.

시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 접근으로는 80,000,000원, 경쟁적인 입찰을 고려한다면 85,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 85,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.