나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [8] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층303호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2024타경103954 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 86,700,000원이며, 토지 면적은 6.55㎡(약 1.98평), 건물 면적은 14.14㎡(약 4.28평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 온OOOOOOOO입니다.

건물은 2017년 건축 허가되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물입니다.

본건은 해당 건물 3층에 위치한 전유부 303호입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(권리금액 2,041,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용으로는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장소혜

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-22

* 확정일자: 2019-04-10

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 주례동 일대는 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

도시형생활주택 및 오피스텔이 주를 이루는 지역으로, 인근의 교통 편리성을 바탕으로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 부산도시철도 2호선 냉정역을 이용할 수 있습니다.

주변에 학교(주례중학교, 경남정보대학교 등) 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

본건은 주거용으로 이용 중인 오피스텔 또는 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제로는 주거용(도시형생활주택-원룸형, 오피스텔(주거용))으로 이용 중인 점은 향후 행정상의 문제 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(학교 관련) 등의 제한이 존재합니다.

공동담보 물건으로, 해당 물건 외에 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 2,557,000,000원으로 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동 소재 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 높은 채권 총액, 그리고 감정가 대비 소형 면적이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

부산 서부지역의 도시형생활주택으로, 소형 면적의 공급은 꾸준한 수요를 가집니다.

냉정역 인근의 편리한 교통망을 갖추고 있어 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

비교적 신축(2017년 허가) 건물에 속합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 건물 면적(14.14㎡)과 유사한 크기의 최근 매매 사례(16.36㎡, 40,500,000원)와 좀 더 큰 면적의 매매 사례(21.372㎡, 93,000,000원)를 고려하였습니다.

동양캐슬(16.36㎡, 4050만원)의 제곱미터당 가격은 약 247만5천원이며, 로얄팰리스(21.372㎡, 9300만원)의 제곱미터당 가격은 약 435만1천원입니다.

이에 따라 본건의 면적(14.14㎡)을 기준으로 시장 가격을 추정하면 약 4,800만원에서 6,100만원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가(86,700,000원) 대비 면적과 유사 사례 가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 65,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리 분석을 더욱 면밀히 하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.