나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [12] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (12)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 4층402호

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택, 원룸형)

감정가: 100,700,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물정보

건물명: 베스아이하늘

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

준공일: 2018년 08월 17일

해당 층: 4층

전유부분 면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

집합건물 총 면적 (연면적): 1206.01㎡ (약 364.79평)

건물 호수: 22호 (전유부 기준)

1.3. 토지정보

대지권 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 지분 면적: 7.7424㎡ (약 2.34평)

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로관계

본건은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

2.4. 지역지구및규제

* 제2종일반주거지역

* 준주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (30m 이하) (건축법)

* 상대보호구역 (경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) (교육환경 보호에 관한 법률)

2.5. 주변환경

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 입지 분석 시 해당 지역의 민감 시설 유무를 추가 확인하는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황및권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (을1, 채권최고액 2,041,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,617,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김경환

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 01월 31일

확정일자: 2019년 01월 31일

배당신고일자: 2023년 04월 12일

대항력: 없음

3.3. 인수여부

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하며, 임차인 김경환은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및이용현황

본 물건이 위치한 주례동 일대는 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 원룸형 도시형생활주택 및 오피스텔(주거용)이 주된 용도로 이용되고 있어, 소형 주거 상품에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및주변환경

* 교통: 부산도시철도 2호선 냉정역 이용 가능.

* 교육: 주례중학교 북서측 인근 위치. 경남정보대학교, 학교환경위생정화구역 관련 규제 존재.

* 생활 편의시설: 반경 내 편의시설 및 병원, 마트 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공적장부상특이사항

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역 (30m 이하)에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

6.2. 현황상이상특이사항

* 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 해당 임차인(김경환)은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 소재한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 9층 건물 중 4층에 위치합니다. 교통이 편리하고 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 물건입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 감정가 대비 시세 파악 및 철저한 현장 조사를 통해 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 부산지하철 2호선 냉정역 이용이 가능합니다.

* 소형 면적: 적은 투자금으로 소형 주거용 부동산에 투자할 기회를 제공합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 동양캐슬 (2012년식, 16.36㎡): 2026년 6월 40,500,000원 실거래 (유사 면적, 본건보다 연식 오래됨, 고층)

* 로얄팰리스 (2017년식, 21.372㎡): 2026년 5월 93,000,000원 실거래 (유사 연식, 본건보다 넓음, 저층)

본건(16.71㎡, 2018년식, 4층)은 로얄팰리스의 거래가를 기준으로 환산 시 약 72,500,000원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 동양캐슬의 실거래가는 연식 및 층수 차이를 고려할 때 본건의 시세와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 감정가 100,700,000원은 현재 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상입찰가산정

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

1차 입찰 시 감정가인 100,700,000원에서 시작합니다.

만약 유찰될 경우, 2차 입찰가는 감정가의 80%인 80,560,000원이 됩니다.

본건의 시세 수준과 투자 가치를 고려할 때, 2차 입찰 시 75,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 1차 입찰 참여 시에는 시세보다 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.