나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [9] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (9)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층304호

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

건물면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택, 건축물대장상 업무시설 표기)

감정가: 88,200,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 304호로, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

토지는 북하향 경사지대 내 2필 일단의 사다리형 토지로서, 해당 건물 부지로 이용 중입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적도 0.00㎡입니다.

1.3. 건축물대장상 주요사항

건축물대장상 본 건물은 '베스아이 하늘'로, 9층 건물이며 총 22세대로 구성되어 있습니다.

주용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(주거용)로 사용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

사용승인일은 2018년 8월 17일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 인근에 위치하여 교통 여건이 우수한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 다수의 근저당, 압류 등이 설정되었으며, 최종적으로 2024년 4월 22일 접수된 온천장신용협동조합의 임의경매개시결정(을19)으로 본 경매가 진행 중입니다.

총 등기부채권액은 약 2,557,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 편입니다.

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한, 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

정확한 임대차 관계 및 점유 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물(다세대, 빌라)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 5일 거래: 41㎡ (약 12.4평) / 7,300만원 (약 590만원/평)

- 2026년 6월 15일 거래: 16.36㎡ (약 4.95평) / 4,050만원 (약 810만원/평)

- 2026년 5월 28일 거래: 21.372㎡ (약 6.46평) / 9,300만원 (약 1440만원/평)

본건은 14.38㎡ (약 4.35평) 크기로, 최근 거래된 16.36㎡(약 4.95평) 물건의 평단가(약 810만원/평)를 적용하면 약 3,520만원 수준으로 산정될 수 있습니다.

다만, 21.372㎡ 물건이 9,300만원에 거래된 점을 감안하면, 입지 및 건물 상태에 따라 더 높은 가격을 기대할 수도 있습니다.

4.2. 건물 용도 상이 가능성

건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔(주거용)로 이용되고 있습니다. 이러한 용도 불일치는 추후 행정적인 문제나 재산권 행사 시 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 주례중학교가 위치하며, 단독주택, 다세대, 다가구주택 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

부산도시철도 2호선 냉정역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 건물 설비

본 건물은 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 부담

총 등기부채권액이 25억 5천 7백만원에 달하여, 감정가(8천 8백만원) 대비 과도하게 높은 채무 규모를 보입니다. 이는 경매 취하나 채권자의 인수 가능성을 시사하며, 입찰 시 경쟁이 치열하지 않을 수 있으나, 경매 과정에 변수가 발생할 여지가 있습니다.

6.2. 건물 용도 불일치

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 이용되고 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 이는 향후 재산권 행사나 건물 관리, 매각 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.3. 정보 부재

임대관계가 미상이며, 정확한 점유 관계 확인이 어렵습니다. 또한, 제시외 건물이나 하자 등에 대한 상세 정보가 부족하므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다.

교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다.

그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 과도하게 높은 총 채무액, 미확인된 임대차 관계 등은 주요 리스크 요인입니다.

감정가 8,820만원 대비 건물 면적이 14.38㎡(약 4.35평)으로 작아, 평당 감정가는 약 2,030만원으로 산정되어 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 실거래 사례를 분석했을 때, 평당 가격은 약 590만원에서 1,440만원 사이로 분포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 교통 편리성

냉정역(2호선) 인근에 위치하고 버스 정류장이 가까워 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

8.2. 소형 면적 희소성

14. 38㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수요에 적합할 수 있습니다.

8.3. 낮은 경쟁률 기대

과도한 채무 규모와 용도 불일치 등 리스크 요인으로 인해, 일반적인 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료 중, 2026년 5월 28일에 거래된 21.372㎡(약 6.46평) 로얄팰리스 물건이 9,300만원에 거래되었습니다. 이 경우 평당 약 1,440만원의 시세를 형성하였습니다.

본건의 면적(14.38㎡, 약 4.35평)에 해당 평당 시세를 적용할 경우, 약 6,250만원 수준으로 산정됩니다.

감정가 8,820만원은 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인과 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 63,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 실거래가 최상단 가격을 기준으로 면적을 환산한 금액이며, 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 및 임대차 현황 파악 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.