나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [3] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (3)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9, 베스아이하늘 2층 203호

* 건물명: 베스아이 하늘

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형) (공부상 용도: 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 2층 (철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕)

* 준공 연도: 2018년 8월 17일 (사용승인일)

* 감정가: 86,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 토지 면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적 (전용 면적): 14.14㎡ (약 4.28평)

* 토지 지분: 6.5516㎡ (약 1.98평)

* 건물 지분: 14.14㎡ (약 4.28평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 건물은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있음.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일자 온천장신용협동조합 근저당권 (을1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 채권 총액: 약 2,632,000,000원 (등기부채권 총액 기준).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김건주)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 29일

* 확정일자: 2018년 11월 13일

* 배당신고일자: 2021년 01월 11일

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없으며, 등기부상 해당 권리는 말소 예정임. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 매매 사례 분석:

* 호림하이츠빌라 (주례동 1231-72, 1997년 준공): 2025년 12월 5일, 41㎡(약 12.40평) 거래가 73,000,000원. (평당 약 589만원)

* 동양캐슬 (주례동 172-1, 2012년 준공): 2026년 6월 15일, 16.36㎡(약 4.95평) 거래가 40,500,000원. (평당 약 818만원)

* 로얄팰리스 (주례동 149-4, 2017년 준공): 2026년 5월 28일, 21.372㎡(약 6.47평) 거래가 93,000,000원. (평당 약 1437만원)

* 분석: 본건(14.14㎡, 약 4.28평)과 유사한 크기의 동양캐슬(16.36㎡)이 2026년 6월 15일 40,500,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 818만원 수준입니다. 본건의 감정가 86,000,000원은 이와 비교했을 때 상당히 높은 수준으로, 시장 시세와의 괴리가 크다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 기본적인 근린생활시설이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. (제공된 정보 내 구체적 편의시설 정보 없음)

* 교통: 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역 이용이 편리하여 교통 환경 우수.

* 건물 편의시설: 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 건축물대장상 '업무시설'이나 실제로는 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 전세자금 대출 등에서 제약이 발생할 수 있는 잠재적 문제입니다.

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본건의 감정가(86,000,000원)가 유사 면적의 최근 실거래가(약 40,500,000원)보다 약 2배 이상 높아, 낙찰 후 시세 차익 기대보다 오히려 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

* 임대 관계 불명확성: '기타 참고사항'에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김 씨의 정보가 명확히 기재되어 있습니다. 다만, 현재 실제 점유 여부 및 임대 관계의 정확한 현황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 김 씨는 대항력 없음)

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 자료에서 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 대중교통 접근성이 양호한 입지에 소재합니다. 건물 내부 및 외부 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 가장 중요한 감정가 대비 현저히 낮은 유사 면적의 실거래가가 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 우수한 교통망: 부산도시철도 2호선 냉정역 및 버스정류장 인접으로 직주근접 수요 기대.

* 명확한 권리관계: 모든 채무가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (주의: 시세와 괴리가 크므로 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 유사 면적(16.36㎡)의 최근 실거래가: 40,500,000원 (평당 약 818만원)

* 본건 전용 면적(14.14㎡) 적용 시 예상 시세: 14.14㎡ * (40,500,000원 / 16.36㎡) ≈ 35,000,000원.

* 감정가: 86,000,000원.

* 예상 입찰가: 현 시세(약 35,000,000원)를 기준으로, 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가(86,000,000원)와 시세의 큰 괴리를 감안할 때, 45,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 현재 시세 대비 수익성을 확보하면서도 감정가와의 격차를 통해 잠재적 이익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.