나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [1] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2024타경103954 (1)

소재지

부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 2층 201호

건물 정보

용도: 도시형생활주택(원룸형)

건물명: 베스아이하늘

건축년도: 2017년

층수: 2층 (총 9층)

감정가

96,700,000원

토지 및 건물 정보

토지 면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

토지 지분: 7.5662㎡ (약 2.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 16.33㎡ (약 4.94평)

건물 지분: 16.33㎡ (약 4.94평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

온OOOOOOOO (온천장신용협동조합으로 추정)

특이사항

공동담보, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

도로상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하), 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역) 등의 제한이 있습니다.

주변 시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

총 채권액

등기부채권 총액: 2,617,000,000원

말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2018-10-25, 권리금액: 2,041,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리

본 건의 경우, 말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦거나 같은 날짜에 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

특이사항 없음. (다만, 등기부등본에 나타나지 않는 실제 유치권, 임차권 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황

* 임차인: 김채영 (성: 김 , 이름: 채영)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-23

* 확정일자: 2021-01-07

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음 (주택임차권 을5, 2024-05-28 접수, 60,000,000원, 말소 처리됨)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸됩니다.

인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다. 본건은 2017년에 준공된 '베스아이하늘' 건물 내 16.33㎡(약 4.94평) 면적의 도시형생활주택입니다.

* 최근 매매 사례 비교

* 동양캐슬 (2012년식, 16.36㎡): 2026년 6월, 40,500,000원 (약 247.5만원/㎡)

* 로얄팰리스 (2017년식, 21.372㎡): 2026년 5월, 93,000,000원 (약 435.1만원/㎡)

* 호림하이츠빌라가동 (1997년식, 41㎡): 2025년 12월, 73,000,000원 (약 178.0만원/㎡)

* 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 96,700,000원이며, 이는 ㎡당 약 592.1만원에 해당합니다.

건축년도가 동일한 로얄팰리스(2017년식, 21.372㎡)가 93,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 면적을 감안한 시장 가치는 약 71,100,000원 (16.33㎡ * 435.1만원/㎡)으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 약 26% 낮은 수준으로, 감정가가 시장 실거래가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

반면, 유사한 면적(16.36㎡)의 동양캐슬(2012년식)은 40,500,000원에 거래되어, 본건의 건축년도가 더 최신임을 감안하면 이보다는 높은 가격에 거래될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물입니다. 외벽은 벽돌, 인조석, 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

이용 상태

본건(2층 201호)은 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 되어 있으나, 실제로는 오피스텔(주거용) 또는 원룸형 주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비 내역

건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 스프링클러 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도 vs. 실제 이용

공부상 '다세대주택'으로 되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택-원룸형'으로 이용되고 있어 향후 행정적인 처리나 부동산 거래 시 혼란의 소지가 있을 수 있습니다.

공동담보 설정

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 가치에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

높은 채무 총액

등기부 상 총 채권액이 26억 원 이상으로 매우 높아, 채무자의 재정 상태 또는 건물 전체의 재무 건전성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택으로, 냉정역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 2017년에 준공된 비교적 신축 건물에 속합니다. 소형 면적으로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 권리는 없으나, 감정가와 최근 실거래가 사이에 유의미한 격차가 존재하며, 특히 유사 건축 연도의 더 넓은 면적 대비 ㎡당 가격을 고려했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 부산도시철도 2호선 냉정역 인근 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적어 거주 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소액 투자자에게 매력적인 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,700,000원입니다.

유사 건축년도(2017년)의 더 넓은 면적(21.372㎡)이 93,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건(16.33㎡)의 시장 가치는 약 71,100,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 감정가가 실거래가보다 높게 책정된 점, 건물 전체의 높은 채무 총액 등은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 권리 분석상 인수하는 보증금이 없으므로, 해당 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.