나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103954 [10] 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은
보통시됨.

교통상황

차량 출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물로서
외부 : 벽돌, 인조석, 스톤코트 마감 등.
내부 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1-15,17-19)은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)
기호(16,20-39)은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔(주거용)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

2 : 제2종일반주거지역 , 준주거지역 ,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(30m이하))<건축법>, 상대보호
구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-.공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 부산서부지원 2024타경103954 (10)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 168-9 베스아이하늘 3층305호

건물명: 베스아이하늘

준공년월: 2018년 (사용승인일 2018-08-17 기준)

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 공부상 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

해당 층: 3층

1.3. 면적

토지면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

토지지분: 6.4914㎡ (약 1.96평)

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평) (전용면적 기준)

건물지분: 14.01㎡ (약 4.24평)

1.4. 감정가

감정가: 84,400,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 동측으로 폭 약 20m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기현황

등기부상 소유권보존 및 소유권이전 등기가 완료되었으며, 다수의 근저당권, 압류, 주택임차권 등기가 존재합니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부채권 총액은 2,607,000,000원입니다.

3.3. 임차인현황

임차인: 안

보증금: 50,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2019-02-01

확정일자: 2019-02-01

배당신고일자: 2021-02-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 보증금 5천만원이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임차인은 배당 여부에 따라 잔존 보증금을 회수할 수 있으나, 잔금 납부 시 명도 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 주례동 일대는 주거지로서의 기능과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

안정적인 수요층을 확보할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변건물

본건은 '베스아이하늘'이라는 집합건물 내 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

인근에는 다양한 형태의 주거 시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 지역 내 활성화 정도가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 시내버스정류장이 위치하며, 부산도시철도 2호선 냉정역까지의 접근성이 우수하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 상업 지구에 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주례중학교가 인근에 위치하고 있으며, 경남정보대학교 등 교육기관도 가까이 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

토지이용계획상 해당 지역은 학교환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물상태및관리

본 건물은 2018년에 사용승인이 완료되어 비교적 신축급에 해당합니다.

다만, 9층 건물로서 내부 시설 및 공용 부분의 관리가 지속적으로 이루어지고 있는지, 현재 건물의 유지보수 상태는 어떠한지에 따라 추후 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 시장변동성

부동산 시장은 지역별, 시기별 변동성이 존재하므로, 향후 금리 변동, 정부 정책 등 거시 경제 지표 변화에 따른 시장 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하) 등의 규제를 받고 있습니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 신축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역을 Google 지도 등 외부 서비스로 조사한 결과, 본건의 위치에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 '베스아이하늘' 건물 내 3층 305호 도시형생활주택(원룸형)으로, 신축 후 경과 연수가 짧고 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설로 표기되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

등기부상 권리 관계는 경매로 인해 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능하며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 투자 측면에서 긍정적입니다.

실수요자는 물론이고 소액으로 접근 가능한 투자처로서 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 신축급건물

2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적고 즉시 활용 가능합니다.

8.2. 역세권입지

부산 지하철 2호선 냉정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 역세권 단지로서의 가치를 지닙니다.

8.3. 소형면적

14. 01㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합하며, 소액 투자 상품으로 활용도가 높습니다.

8.4. 명확한권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리 관계상 하자가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주례동 일대의 다세대주택 시세는 면적, 건축 연도, 입지에 따라 차이가 있습니다.

- 2012년 준공된 16.36㎡ 면적의 주택이 2026년 6월 4,050만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 248만원)

- 2017년 준공된 21.37㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 9,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 435만원)

본 건은 14.01㎡ 면적에 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

이를 바탕으로 시세 범위를 추정하면, ㎡당 약 250만원에서 430만원 사이로 볼 수 있습니다.

- 14.01㎡ * 250만원/㎡ = 약 3,500만원

- 14.01㎡ * 430만원/㎡ = 약 6,000만원

따라서 본 건의 시장 시세는 약 3,500만원에서 6,000만원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가 8,440만원보다 현저히 낮은 수준입니다.

9.2. 예상입찰가산정

현재 감정가는 시장 시세 대비 높아 유찰 가능성이 있습니다.

실수요자 관점에서는 3,500만원 ~ 4,500만원 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

투자 관점에서는 예상 임대 수익률 및 시세 차익을 고려하여 4,500만원 ~ 5,500만원 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이러한 시세 분석과 투자 전략을 종합적으로 고려하여, 4,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.