나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101296 [4] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1)~4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제207호
외 3개호로서,

외 벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 플라스틱샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~4) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괘법동 270-9, 270-19, 270-22 :
일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101296 (4)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층209호 (신주소: 부산광역시 사상구 광장로87번길 77, 2층 209호)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 123,000,000원

* 토지 지분 면적: 4.090258865269231㎡ (약 1.24평)

* 건물 전용 면적: 19.095㎡ (약 5.78평)

* 분양 면적: 본 건의 정확한 분양 면적은 명시되지 않았으나, 건축물대장상 총 건물 면적은 5220.94㎡ (약 1579.43평)입니다.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물명: 파크블루11차

* 총 층수: 15층 (지하 1층 포함)

* 준공일: 2021년 3월 11일

* 건축물대장상 건폐율: 65.44%

* 건축물대장상 용적률: 699.55%

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 2월 7일 접수된 병점신용협동조합의 가압류 (갑구 5번)입니다.

* 소멸 예정 권리: 등기부등본상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 권리: 을구 1번의 주택임차권 (강보현)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 110,000,000원

* 임차인 현황:

* 강 (한국주택금융공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 3일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 배당신고일자: 2023년 9월 7일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 강 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 입찰 시 해당 인수 금액을 반드시 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 사상역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 공동주택, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 유동인구: 부산김해경전철 및 지하철 2호선 환승역인 사상역의 영향으로 연중 풍부한 유동인구가 존재하며, 이는 상업 시설 이용 및 주거 수요에 긍정적으로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 병원, 마트 등이 다수 분포하여 생활 편의성이 우수한 편입니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 110,000,000원의 보증금 인수 의무가 발생하여 실제 투자 비용이 증가할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 증축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 사상역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인으로 인해 110,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생한다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 충분히 고려하여 합리적인 가격으로 취득한다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 역 주변의 풍부한 유동인구와 상업시설로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 명확하게 확인된 임차인의 인수 금액으로, 입찰가 산정 시 비교적 안정적인 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 123,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 110,000,000원을 제외한 금액을 중심으로 산정해야 합니다.

* 실질적인 총 인수 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주변 시세, 임대 현황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 분석하여 본 건의 적정 가치를 판단하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.