나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101250 [5] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""구포초등학교"" 북측 인근에 위치하는 웅진아름누리 4층
401호 외 4개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으
며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 ""구포역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 4층 401호 외 4개호로서
-외 벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지마감
-창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101250 (5)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 12층1201호

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 257,000,000원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOOOO)

건물준공연도: 2020년

1.1. 입지조건

2.

입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구포초등학교" 북측 인근에 위치하며, "웅진아름누리" 오피스텔 12층 1201호입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 3호선 "구포역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역입니다.

가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 110m, 최고 높이 155m)에 해당하며, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을5, 104,500,000원)입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권이전: 주식회사 모티전력 (갑4, 2023-11-23 접수)

- 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (을5, 2023-11-23 접수, 말소기준권리)

- 주택임차권: 정창규 (을8, 2025-10-22 접수, 130,000,000원) - 비고: 말소

- 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (을5-2, 2025-02-13 접수) - 비고: 말소

- 임의경매: 엠씨아이대부 (갑5, 2025-03-28 접수) - 비고: 말소

- 압류: 북구(부산광역시) (갑6, 2025-12-04 접수) - 비고: 말소

총 등기부채권액 합계는 234,500,000원입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인: 정창규

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 24일

확정일자: 2023년 10월 20일

배당신고일자: 2025년 4월 15일

대항력: 없음

임차인 정창규는 등기부상 주택임차권(을8)이 등기되어 있으나, 해당 권리는 매각으로 인해 말소 예정이며, 명시된 대항력도 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (감정평가서 요약 기준, 지상권개요는 있으나 구체적인 내용은 정보 없음).

1.3. 상권분석

2.

상권분석

1.3. 1. 주변 시설

본건은 부산 북구 구포동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치합니다. "웅진아름누리" 오피스텔은 비교적 최근인 2020년에 준공되어 깔끔한 외관과 내부를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 교통 및 접근성

구포역(도시철도 3호선)과 인접한 역세권이며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.3. 3. 잠재적 개발 가능성

일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 가치 상승 가능성이 있습니다. 구포역 인근의 교통 요지로서 잠재력이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

1.4. 1. 교육 시설

단지 인근에 구포초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

1.4. 2. 편의 시설

주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3. 주거 환경

공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있으나, 구포역 인근의 주거 편의성을 바탕으로 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 관련

임차인 정창규가 존재하나, 대항력이 없고 등기부상 임차권도 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 이로 인한 금전적 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 구포가축시장(현재 정비 및 시설 개선 중)이 있었던 지역 인근이므로, 민감하신 분은 현장 방문 시 주위 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 3. 건물 관리 및 유지보수

2020년 준공으로 신축급에 해당하나, 향후 건물 노후화에 따른 관리비 부담 및 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 웅진아름누리 오피스텔로, 2020년 준공되어 비교적 최신식 건물입니다.

구포역 역세권에 위치하며 초등학교가 인접해 있어 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

등기부상 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 추가 인수 부담이 없어 권리적으로 안전한 물건입니다.

감정가는 257,000,000원이며, 최근 실거래가 평균(약 255,666,666원)과 유사한 수준으로 시세 반영이 잘 된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 우수한 입지: 구포역 역세권, 초등학교 인접으로 주거 및 투자 가치가 높음.

* 최신축급 건물: 2020년 준공으로 상품성이 우수하고 관리 용이.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 임차인 리스크 없음: 대항력 없는 임차인으로 추가 비용 발생 가능성 없음.

* 향후 시세 상승 기대: 일반상업지역, 교통 요지로 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 건물(웅진 아름누리)의 유사 면적 오피스텔이 2024년 1월~2월 사이 252,000,000원 ~ 258,000,000원에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 255,666,666원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 추가 부담이 없는 점, 건물 연식, 입지 조건 등을 고려할 때, 시세 수준 또는 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 265,000,000원 으로 판단됩니다.

투찰 시에는 실제 현장 조사를 통해 물건 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.