나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101250 [4] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""구포초등학교"" 북측 인근에 위치하는 웅진아름누리 4층
401호 외 4개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으
며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 ""구포역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 4층 401호 외 4개호로서
-외 벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지마감
-창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 북구 구포동 405-9번지에 소재하는 웅진아름누리 6층 601호 오피스텔로, 부산서부지원 2025타경101250 (4) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

건물명은 웅진 아름누리이며, 총 14층 중 6층에 위치하고 있습니다. 2020년에 준공된 철근콘크리트구조의 건물로, 총 31호실 중 하나입니다.

감정가는 249,000,000원입니다. 토지 면적은 8.23㎡ (약 2.49평)이며, 건물 전용 면적은 48.88㎡ (약 14.79평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구포초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 "구포역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권액 103,400,000원)입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 근저당권, 근질권, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 확인되나, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 염 씨가 보증금 120,000,000원, 차임 0원으로 2023년 9월 26일 전입, 2023년 9월 19일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 4월 11일이며, 대항력은 없습니다. 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나 매각으로 소멸 예정입니다.

따라서 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 등기부채권 총액은 223,400,000원입니다.

4. 상권분석

본건 오피스텔은 주거용으로 이용 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 3년간 동일 건물, 동일 면적의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2024년 1월 3일, 2층, 25,200만원

* 2024년 2월 7일, 9층, 25,800만원

* 2024년 2월 5일, 8층, 25,700만원

최근 매매가 평균은 약 25,567만원으로, 본건의 감정가 24,900만원과 비교할 때 약 1,200만원 가량 저평가되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 2020년 준공으로 건물 상태 또한 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 구포초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

교통은 부산 도시철도 3호선 구포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

인근의 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 재개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

31호실이 함께 사용하는 오피스텔 건물로, 공용 부분의 유지보수 및 관리에 지속적인 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 염 씨는 대항력이 없으며, 관련 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로서, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 권리 행사나 재산권 행사에 제약이 없습니다.

최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가로 인해 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 구포역 역세권으로 향후 지가 상승 및 임대 수요 증가가 예상됩니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 유지보수 비용이 적게 발생할 가능성이 높습니다.

* 가격 경쟁력: 시세 대비 저평가된 감정가로 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 다용도 활용: 1인 가구 주거용 또는 소규모 사업체 사무실로 활용 가능하여 임대 수요가 다양합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균인 약 25,567만원과 감정가 24,900만원을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 25,000만원에서 26,000만원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없으므로 감정가 이하에서도 입찰을 고려할 수 있으나, 시세 차익 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 및 법원 경매 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.