나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101250 [3] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""구포초등학교"" 북측 인근에 위치하는 웅진아름누리 4층
401호 외 4개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으
며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 ""구포역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 4층 401호 외 4개호로서
-외 벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지마감
-창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층 1401호

1.2. 물건내역

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101250 (3)

* 용도: 오피스텔 (업무시설/주거용)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

* 건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (채권자 엠OOOOOOOOOO)

1.3. 건물정보

* 건축물 대장상 사용승인일: 2020년 7월 16일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 14층

* 외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지마감

* 창호: 샷시창호

* 총 층수: 지하 2층, 지상 14층

* 총 세대수(호실수): 31호실

* 건물 총 면적 (연면적): 2,437.155㎡ (약 737.23평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 구포초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주상용 오피스텔 건물로 이용 중입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 3호선 구포역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 구포초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2023년 7월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을2) 입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리 및 등기사항에 말소 예정으로 기재된 모든 권리(소유권이전, 근저당권부채권근질권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 비고란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않아 일반적인 경우로 판단됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김태경)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 8월 1일

* 확정일자: 2023년 7월 3일

* 배당신고일자: 2025년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 임차인 현황 및 등기부등본 상 주택임차권(을4)이 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 위 임차인 현황의 '대항력: 없음'으로 갈음합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (해당 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 북구 구포동은 부산의 주요 교통 요지 중 하나인 구포역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔이 밀집된 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 주요 상업시설

구포역 주변 및 본건 인근 지역에 상업시설이 밀집해 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

구포초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

인근에 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 다양하게 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

현재까지 파악된 권리관계 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임의경매 개시 결정 이후에도 추가적인 권리 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 권리 현황을 재확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통, 교육, 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 상 특별한 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 적습니다.

* 편리한 교통: 구포역(3호선) 및 버스 정류장이 인접하여 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 권리(보증금)가 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 2024년 1월부터 2월 사이에 25,200만원에서 25,800만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 257,000,000원이며, 최고층(14층)임을 감안할 때 시세보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

최근 매매가 평균: 약 255,670,000원

감정가: 257,000,000원

이에 따라, 현 시세와 감정가, 그리고 최고층이라는 이점을 고려하여 본건의 예상 입찰가는 258,000,000원 에서 265,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.