나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101250 [2] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""구포초등학교"" 북측 인근에 위치하는 웅진아름누리 4층
401호 외 4개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으
며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 ""구포역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 4층 401호 외 4개호로서
-외 벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지마감
-창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101250 (2)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층702호

용도: 오피스텔 (업무시설(주거용 오피스텔))

감정가: 264,000,000원

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

토지지분: 8.7318㎡ (약 2.64평)

건물면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.8577㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

건축 연도: 2020년 (사용승인일: 2020-07-16)

총 층수: 14층

해당 층수: 7층

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 "구포초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역에 소재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "구포역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 접수일자 2023-06-22, 채권금액 110,000,000원입니다.

인수되는 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 별도의 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-23

* 확정일자: 2023-05-18

* 배당신고일자: 2025-04-24

* 대항력: 없음

* 주택임차권(을8): 120,000,000원, 말소되었습니다.

기타 권리 (모두 말소 예정):

* 소유권이전 2번 신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4) - 주식회사모티전력 (2023-06-22)

* 근저당권 (을5) - 엠씨아이대부주식회사, 110,000,000원 (말소 기준 권리)

* 근저당권부채권근질권설정 (을5-2) - 느티나무제사차유한회사, 110,000,000원

* 임의경매 (갑5) - 엠씨아이대부

* 압류 (갑6) - 북구(부산광역시)

등기부채권 총액: 230,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 공동주택 및 단독주택과 더불어 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

최근 실거래가 (웅진 아름누리, 전용면적 약 48.88㎡ 기준):

* 2024년 1월: 252,000,000원 (2층)

* 2024년 2월: 258,000,000원 (9층)

* 2024년 2월: 257,000,000원 (8층)

시세 분석: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 웅진 아름누리 오피스텔의 전용면적 약 48.88㎡ 기준 매매가는 2억 5천 2백만 원에서 2억 5천 8백만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 건물면적 51.86㎡로, 최근 거래된 물건보다 면적이 약간 더 넓은 점을 고려할 때, 유사하거나 그 이상의 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 구포초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통시설: 부산도시철도 3호선 구포역과 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 거주 중이거나 공실일 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 최 는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제한: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

건물 노후도: 2020년 준공으로 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 노후도는 낮을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 웅진 아름누리 오피스텔로, 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 북구 구포초등학교 인근에 위치하며, 구포역과 버스정류장이 가까워 교통이 편리하고 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 수준은 안정적으로 유지되거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔로서 상품성이 우수하며, 즉시 주거 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

구포역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가 비용 발생 위험이 매우 낮습니다.

안정적인 임대 수요를 기대할 수 있어 장기적인 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

최근 실거래가 (전용면적 약 48.88㎡ 기준): 252,000,000원 ~ 258,000,000원

본 물건은 건물면적 51.86㎡로, 최근 거래된 물건(약 48.88㎡)보다 면적이 넓습니다. 최근 실거래가를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 515만 원 ~ 528만 원 수준입니다. 이를 본 물건의 51.86㎡ 면적에 적용 시, 예상 시세는 약 2억 6,700만 원 ~ 2억 7,500만 원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가 2억 6,400만 원을 기준으로, 시세 및 면적 증가분을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 권리상 인수 부담이 없고 물건 상태가 양호한 점을 감안하여, 본 보고서에서는 2억 6,000만 원 을 희망 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.