나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101296 [3] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1)~4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제207호
외 3개호로서,

외 벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 플라스틱샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~4) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괘법동 270-9, 270-19, 270-22 :
일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101296 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 4층406호

용도: 아파트

토지면적: 3.67㎡ (약 1.11평)

토지지분: 3.667202501880557㎡ (약 1.11평)

건물면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물지분: 17.12㎡ (약 5.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가요약

감정가: 113,000,000원

구분건물감정평가요항표 주요 내용:

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 4층 406호

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중

* 설비내역: 위생 및 급·배수, 난방(도시가스), 승강기, 스프링클러, 소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통여건

지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 북측 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 갑5 순위 가압류(병점신용협동조합, 140,147,248원, 2025.02.07.)이며, 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 갑6 강제경매, 갑7 가압류, 갑8 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을1 순위 주택임차권(조재하, 100,000,000원)은 대항력 있는 임차권으로서, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 다만, 배당을 통해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 부담하게 됩니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 조 (한국주택금융공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-11-01

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 100,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

사상역을 중심으로 형성된 활발한 상권 지역에 위치합니다. 인근에는 다양한 소매점, 음식점, 금융기관, 공공기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 발달할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

사상역 인근에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등은 사상역 주변 상업지구를 통해 이용 가능합니다. 또한, 인근에 다수의 공동주택 단지가 있어 주거 편의성이 높으며, 초등학교 등 교육시설도 도보 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 실질적인 취득 금액에 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

* 전용면적이 17.12㎡ (약 5.18평)으로 매우 작아, 주거용으로 활용 시 1인 가구에 한정될 수 있으며, 매매나 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건축물 증개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 사상역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 감정가와 거의 동일한 수준으로 존재하여, 실질적인 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 매우 작은 전용면적 또한 투자 가치를 판단하는 데 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자포인트

* 사상역 환승센터와 인접한 초역세권 입지로, 풍부한 유동인구와 편리한 교통망을 활용할 수 있습니다.

* 작은 면적으로 인해 1인 가구 대상의 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다.

* 향후 사상 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 시 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 감정가 113,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 실질적으로 부담하게 되는 금액은 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

113,000,000원 (감정가) - 100,000,000원 (인수 보증금) = 13,000,000원

이하의 금액은 권리 관계 및 소유권 확보에 따른 추가 비용(취득세, 법무비용 등)을 고려할 때 낙찰이 어렵거나 위험 부담이 클 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 실질적인 투자 가치를 고려하여 13,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유드립니다. 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.