나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101296 [2] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1)~4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제207호
외 3개호로서,

외 벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 플라스틱샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~4) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괘법동 270-9, 270-19, 270-22 :
일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산서부지원 2025타경101296 (2)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 5층502호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지 공유지분: 4.588287242422987㎡ (약 1.39평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평) (전용면적)

건물 공유지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역' 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제5층 제502호입니다. 외벽은 하부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샷시 창 구조입니다. 본 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3.6. 건축물 표제부 요약

건물명: 파크블루11차

주용도: 공동주택 (아파트)

준공일: 2021년 03월 11일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 5층 502호

전용면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

분양면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않으나, 전용면적 대비 공용 면적이 포함된 면적입니다.

3.7. 공부와의 차이

없음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 을구 1번: 주택임차권 (채권자: 전호용), 접수일자 2023-11-24, 권리금액 135,000,000원. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 갑5: 가압류 (채권자: 병점신용협동조합), 접수일자 2025-02-07, 권리금액 140,147,248원. 말소기준권리입니다.

* 갑6: 강제경매 (채권자: 한국주택금융공사), 접수일자 2025-04-07. 말소됩니다.

* 갑7: 압류 (채권자: 사상구), 접수일자 2025-07-04. 말소됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (전호용)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-29

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 인수되는 보증금 합계

135,000,000원 (임차인 전호용 보증금)

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 1번 주택임차권등기(2023.11.24. 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본 물건은 지하철 사상역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 규제

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 다만, 방화지구, 비행안전제6구역(전술), 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 인해 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

사상역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 이마트 등 대형마트, 병원, 학교, 공공기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 편의성이 높습니다.

6.2. 교육환경

인근에 학교가 있어 자녀 양육 환경으로도 고려할 수 있습니다. (상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용)

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자금액이 높아지며, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7.2. 도시계획 제한

비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건물 신축이나 증축 시 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 건축 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 사상역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 1억 3,500만원의 보증금을 인수해야 하므로, 이는 실질적인 투자 비용을 증가시키는 요인으로 작용합니다. 이러한 인수 부담을 충분히 인지하고, 명도 가능성 및 제반 비용을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 더블 역세권 (지하철 2호선, 부산김해경전철 사상역)으로 탁월한 교통 접근성.

* 사상역 주변의 발달된 상권으로 인한 높은 생활 편의성.

* 주거용 아파트로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 142,000,000원입니다. 하지만 매수인은 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원을 인수해야 하므로, 총 실질 매입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 예상 입찰가를 산정할 때는 감정가격을 기준으로 하되, 인수 보증금, 명도 비용, 수리비, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 분석 및 현장 조사가 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.