나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7518 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 324-7 금강국화아파트 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 "도계초등학교" 북서측 인근에 위치하며 인근은
공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 1996.12.31)
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장설비
등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단(도계동 324-7번지,
도계동 324-8번지)의 가장형 토지로서 기준시점일 현재 "아파트건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로노폭 약 7m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(의창지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(도계초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물은 공부 및 현황 324-7번지 및 324-8번지 양지상에 소재하며, 본 건물의 등기사항전
부증명서(집합건물) 및 귀 제시목록에는 324-7번지에 속하는 본건의 대지권만 등재되어
있고, 324-8번지에 속하는 본건의 대지권은 누락되어 있으나 별첨한 324-8번지의 "등기사항
전부증명서(토지)" 및 "토지대장" 상 본건에 속하는 대지권이 아래와 같이 등재되어 있는
바 본 평가시「집합건축물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 규정에 따라 구분건물과
대지사용권이 일체성을 가지면서 일체로 거래되는 것이 거래 관행인 점 등을 고려하여
전체 대지권을 기준하여평가하였으니 업무에 참고 바랍니다.

물건 비고

-(지분매각) 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-이 사건 창원시 의창구 도계동 324-8 토지등기부에 현소유자겸채무자의 전 소유자인 이창섭 명의의 지분이 563분의 24.09로 등기되어 있음, 토지 소유권 및 대지권 취득여부는 불분명하며 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경7518 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 324-7 금강국화아파트 4층401호

* 용도: 아파트

1.2. 면적 및 가치 정보

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

* 토지지분: 10.477㎡ (약 3.17평)

* 건물면적 (전용/분양): 83.61㎡ (약 25.29평)

* 건물지분: 41.805㎡ (약 12.65평)

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 "도계초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 남서측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도계초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-02

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 등기부상 권리 분석

* 말소기준권리: 2004-03-25 근저당권 (김원자, 43,000,000원)

* 본 경매의 채권자: 김원자 (2024-11-27 임의경매개시결정)

* 등기부 채권 총액: 306,662,668원

* 이하 등기 내역:

* 1997-04-11: 소유권이전 (이창섭)

* 1999-07-26: 소유권일부이전 (김향, 증여)

* 2004-03-25: 근저당권 설정 (김원자, 김향 지분, 43,000,000원) - 말소기준권리

* 2004-05-31: 압류 (창원시, 김향 지분)

* 2004-08-26: 가압류 (이재석, 김향 지분, 200,000,000원)

* 2004-12-03: 가압류 (농업협동조합중앙회, 김향 지분, 50,000,000원)

* 2005-01-07: 가압류 (부산은행, 김향 지분, 13,662,668원)

* 2005-04-15: 압류 (창원세무서, 김향 지분)

* 2024-03-12: 소유권 일부 이전 (김향 외 8명, 상속)

* 2024-03-12: 소유권 일부 이전 (이재수, 증여)

* 2024-11-27: 임의경매개시결정 (김원자, 김향 지분, 10,000,000원) - 본 경매 사건

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (단, 해당 권리가 실제로 존재하는지 여부는 별도 확인 필요)

3.4. 지분 매각 및 공유자 우선매수

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 입찰 시 주의가 필요합니다. (우선매수권은 1회 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효)

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 및 주거 환경

* 본 건은 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설

* 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제4층 제401호 (사용승인일 1996.12.31)

* 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 도계초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 주거 지역 형성에 따른 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 한계

* 매각 이후 공유자들과의 재산권 분할 또는 이용에 관한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 사용권 관련 불확실성

* 창원시 의창구 도계동 324-8번지 토지 등기부에 이창섭 명의의 지분(563분의 24.09)이 등기되어 있으나, 토지 소유권 및 대지권 취득 여부가 불분명합니다.

* 본 건물의 등기사항전부증명서(집합건물)에는 324-7번지에 속하는 대지권만 등재되어 있고, 324-8번지에 속하는 대지권은 누락되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 등기 내용 간의 불일치 가능성을 시사하며, 대지권 사용에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

6.3. 공부와의 차이

* 건물은 324-7번지와 324-8번지 양 지상에 소재하나, 등기부상 대지권 표시에 324-8번지가 누락되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구 도계동에 위치한 아파트 지분 경매 물건으로, 감정가는 82,000,000원입니다.

* 건물 자체의 상태 및 주변 주거 환경, 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 특히 324-8번지 토지 사용권에 대한 불확실성 및 공부와의 차이가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 공유자 우선매수 신고 또한 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

* 제공된 정보 내에서 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가가 82,000,000원으로, 시세 대비 상대적으로 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (정확한 시세 조사 필요)

* 전용면적 83.61㎡ (약 25.29평)으로 넉넉한 주거 공간을 제공합니다.

* 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 82,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 82,000,000원 (감정가 수준에서 시작, 본 물건의 지분 특성 및 토지 사용권 관련 불확실성을 감안하여 신중하게 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.