나이스옥션 법원경매 창원 2025타경686 [2] 경상남도 김해시 내동 1142-3 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 <임호중학교> 북서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 7층 701호외 2개호로서,
(사용승인일: 1997.12.26)
외 벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 보행자도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 사무소임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경686 (2) 사건으로, 경상남도 김해시 내동 1142-3번지 7층 703호에 위치한 근린상가(주장)입니다.

감정가는 111,000,000원이며, 토지 면적은 18.93㎡(약 5.73평), 건물 면적은 81.06㎡(약 24.52평)입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 양OO입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 7층에 해당하며, 1997년 12월 26일에 사용승인되었습니다.

건물명은 세영빌딩으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 임호중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행됩니다.

말소기준권리는 2012년 10월 18일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(325,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권 이전 내역(오윤생, 김평), 전세권(양옥자, 2018-07-06, 340,000,000원, 말소), 그리고 본 경매를 신청한 양옥자의 임의경매개시결정(2025-09-02, 200,000,000원, 말소) 등이 등기부 요약에 포함되어 있으며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 665,000,000원입니다.

임차인 현황 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 양

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권자였으나 말소 예정입니다. 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2025-06-17

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 의무가 없습니다.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김해시 내동의 상업지역 내에 위치하고 있으며, 주위가 근린생활시설 및 공동주택으로 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 감정평가 및 현황조사에서는 '근린상가'로 이용 중인 것으로 파악되어 용도상 차이가 존재합니다. 이는 향후 활용에 있어 주의가 필요합니다.

건물이 위치한 토지는 장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 15m의 포장도로, 북서측으로 보행자도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(중심상업용지) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에는 임호중학교가 위치하고 있으며, 단지 내 및 주변에 공동주택 단지들이 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

주요 편의시설 및 관공서 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

교육 환경으로는 인근에 중학교가 위치해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상의 용도는 '사무소'이나, 현황 및 감정평가상 용도는 '근린상가'로 기재되어 있어, 향후 건물 사용이나 재산권 행사 시 해당 용도 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로, 20년이 넘은 노후 건물에 해당하여 시설 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계: 임차인 현황에는 양 와 이 가 명시되어 있으나, 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 및 정보를 종합적으로 검토한 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 내동의 상업지역에 위치한 근린상가(주장)로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 집합건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이, 건물 노후화 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

인근 학교 및 주거단지 등의 배후 수요를 바탕으로 상권이 형성되어 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 말소: 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰 후 권리 행사에 장애가 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 소유권 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

* 입지: 상업지역 내에 위치하여 향후 상권 활성화 또는 개발 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 용도 불일치 이슈를 해결하거나, 주변 시세 대비 저평가된 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 111,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 상태, 용도 불일치 문제 및 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 상세한 현장 조사를 통한 시세 파악과 법률적 검토가 선행되어야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 감정가 수준에서 보수적으로 접근하며, 시장 상황을 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.