나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8681 [2] 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1532호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 ""대구종로초등학교"" 남서측 인근에 위치하는
대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동 제15층 제1507호 외로서, 부근은 학교, 오피스텔
및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가~라) : 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하7층 지상22층 중
제15층 제1507호 외 3개호로서,(사용승인일 : 2025.05.30)
외벽 : 복합판넬 및 화강석 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 등,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가~라) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 주차타워설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터 및 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하서동 28-1번지 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류
(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 상대보호구역(대구종로초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

서성로2가 3번지 외 : 공히 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(대구종로
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

물건 비고

부동산등기사항증명서 상의 면적과 집합건축물대장 상 전유면적이 다소 상이하여, 집합건축물대장 상 면적으로 감정평가
대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8681 (2)

소재지: 대구광역시 중구 하서동 28-1, 15층 1532호

건물구조/용도: 철근콘크리트구조, 업무시설(오피스텔)

건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평) (전용면적 기준)

토지면적/토지지분: 본건 전유부분에 대한 토지 면적 및 지분은 등기부상 확인되지 않습니다. (등기부상 0㎡). 건축물대장상 총괄표제부상 대지권 미등기 상태이며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

감정가: 230,000,000원

최저매각가격: (감정가 230,000,000원을 기준으로 함)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 중구 하서동 소재 대구종로초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

남측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(대구종로초등학교) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 두류홀딩스주식회사 (갑1)

* 가압류: 창일산업개발주식회사 (2021.07.02.) (갑2)

* 가처분: 코리아신탁주식회사 (2021.08.26.) (말소) (갑3)

* 소유권이전신탁: 코리아신탁주식회사 (갑4)

* 강제경매: 창일산업개발주식회사 (2025.07.18.) (말소) (갑5)

말소기준권리:

본 경매의 말소기준권리는 창일산업개발주식회사의 2021.07.02.자 가압류(갑2)로 판단됩니다. 이에 따라 본 경매로 인해 위 가압류를 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 5,766,223,800원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권에 대한 별도 정보는 없습니다.)

임차인 현황:

인수할 임차 보증금 합계는 0원입니다. 해당 물건에는 별도의 임차인이 등재되어 있지 않거나, 임차인이 인수되지 않는 조건입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설:

오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

상권 특성:

대구의 중심 상업 지역에 위치하여 유동 인구가 풍부하며, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

대구종로초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설:

주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주거환경:

현대적인 오피스텔로, 도심 속 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 불확실성:

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없는 점이 가장 큰 리스크입니다. 감정평가액에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 권리 확보 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물대장 및 등기부 면적 차이:

부동산등기사항증명서상의 면적과 집합건축물대장상의 전유면적이 다소 상이한 것으로 확인되었습니다. 감정평가는 집합건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌습니다.

건물 사용승인일 (2025.05.30):

제공된 정보상 건물 사용승인일이 미래 시점(2025년 5월 30일)으로 기재되어 있습니다. 이는 정보상의 오류이거나, 실제 준공 및 사용승인 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. (감정평가 시점: 2026년 6월 19일)

임대 관계 미상:

현장 조사 시 소유자 및 점유자의 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황, 임대 관계 등은 공부상 자료 및 인근 탐문에 의존하였습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 도심의 중심 상업 지역에 위치한 현대적인 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히 대구종로초등학교 인근이라는 점은 주거 선호도를 높일 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기 및 그로 인한 불확실성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 감정가 대비 시세 비교 및 리스크 분석을 통해 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 도심 입지:

대구광역시 중구의 중심 상업 지역에 위치하여 투자가치가 높습니다.

현대식 오피스텔:

비교적 최신식 건물(사용승인일 2025.05.30)로, 상품성이 우수합니다.

주변 개발 가능성:

중심상업지역 특성상 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 기대 가능성이 있습니다.

학군:

대구종로초등학교와 인접하여 학부모 수요층 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 230,000,000원이며, 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

다만, 대지권 미등기 및 그에 따른 불확실성으로 인해 투자 리스크가 존재합니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함된 것으로 보이나, 실제 대지권 확보 여부 및 추후 처리 비용 등을 고려해야 합니다.

이에, 보수적인 관점에서 현재 감정가를 기준으로 하되, 대지권 확보 가능성 및 향후 시장 전망을 고려하여 235,000,000원 수준에서의 입찰을 권고합니다. 이는 감정가와 시세 범위를 고려한 최적의 입찰가로 판단되며, 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.