나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8681 [3] 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1535호 오피스텔 경매

대구광역시 중구 국채보상로 525, 15층1535호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경8681(대구지방법원 경매12계). 감정가 220,000,000원, 최저가 107,800,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 8681 [3]
소재지	대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1535호
도로명주소	대구광역시 중구 국채보상로 525, 15층1535호
용도	오피스텔
매각기일	2026.08.19
관할법원	대구지방법원 경매12계 (053-757-6697)

대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1535호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

건물면적	45.62㎡ (13.80평)

금액

감정가	220,000,000원
최저가	107,800,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	10,780,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.18	220,000,000원	유찰
2차	2026.07.20	154,000,000원	유찰
3차	2026.08.19	107,800,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 ""대구종로초등학교"" 남서측 인근에 위치하는
대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동 제15층 제1507호 외로서, 부근은 학교, 오피스텔
및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.
건물의 구조: 일련번호(가~라) : 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하7층 지상22층 중
제15층 제1507호 외 3개호로서,(사용승인일 : 2025.05.30)
외벽 : 복합판넬 및 화강석 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 등,
창호 : 샷시 이중창임.
이용상태: 일련번호(가~라) : 주거용 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 주차타워설비 등이 되어
있음.
토지의 형상 및 이용상태: 13필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 남측으로 폭 약 30미터 및 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 하서동 28-1번지 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류
(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 상대보호구역(대구종로초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

서성로2가 3번지 외 : 공히 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(대구종로
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

물건 비고

부동산등기사항증명서 상의 면적과 집합건축물대장 상 전유면적이 다소 상이하여, 집합건축물대장 상 면적으로 감정평가
대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경8681 (3)

소재지: 대구광역시 중구 하서동 28-1, 15층1535호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

건물면적(전유면적): 45.62㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 창일산업개발주식회사

1.2. 위치 및 환경

본건은 대구광역시 중구 서문로1가에 위치한 대구종로초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 학교, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건물 구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하7층, 지상22층 건물 중 제15층 제1535호입니다. 사용승인일은 2025년 05월 30일로 최근 신축된 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 화강석, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창입니다.

건축물 현황상 전체 대지면적은 3690.61㎡(13필지)이며, 총 연면적은 71550.6969㎡입니다. 건물명은 '대구 하서동 로얄팰리스'이며, 총 713세대의 오피스텔입니다. 본건이 위치한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 상대보호구역(대구종로초등학교), 가축사육제한구역에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 중구의 중심상업지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수한 입지를 자랑합니다. 대구지하철 1호선 중앙로역, 2호선 반월당역, 3호선 서문시장역이 도보 또는 인접 거리에 위치하여 트리플 역세권에 해당합니다. 대구백화점, 현대백화점, 동아쇼핑, 서문시장 등 주요 쇼핑 시설이 인근에 있으며, CGV, 교보문고, 경상감영공원 등 다양한 문화 및 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 학교, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동 및 주거 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 서구 상리동 등 대구 지역 일부에서 음식물 처리장, 분뇨처리장, 동물화장장 등이 님비현상으로 갈등을 겪는 사례가 있습니다. 본건 주변은 주로 상업 및 주거 시설로 구성되어 있어 혐오시설의 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리사항

현재 소유권은 두류홀딩스주식회사에게 있으며, 2021년 7월 2일 소유권보존 등기가 경료되었습니다. 본 건의 채권자는 창일산업개발주식회사이며, 총 등기부채권액은 5,766,223,800원입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (두류홀딩스주식회사, 2021-07-02)

* 갑2: 가압류 (창일산업개발주식회사, 2021-07-02). 권리금액 5,766,223,800원. 해당 권리는 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 갑3: 가처분 (코리아신탁주식회사, 2021-08-26). 말소 대상입니다.

* 갑4: 소유권이전신탁 (코리아신탁주식회사, 2021-08-26). 해당 권리는 말소되지 않았습니다.

* 갑5: 강제경매 (창일산업개발주식회사, 2025-07-18). 본 건 경매의 근거가 되는 권리로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대차 관계는 미상입니다.

3.3. 특이사항 (대지권미등기 등)

가장 중요한 특이사항은 '대지권미등기'입니다. 본 건은 집합건물임에도 불구하고 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 대지권의 유무 및 정확한 내용은 확인이 어렵지만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 감정평가 되었습니다. 또한, 부동산등기사항증명서 상의 면적과 집합건축물대장 상의 전유면적이 다소 상이하여, 집합건축물대장 상 면적(45.62㎡)으로 감정평가가 이루어졌습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 명시된 바 없으나, 소유권이전신탁(갑4) 권리가 말소되지 않은 점은 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대구광역시 중구 하서동은 대구의 중심상업지역으로, 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발하며, 주변의 재개발 및 도시환경 정비 사업으로 인해 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다양한 소매점, 금융기관, 업무시설 등이 밀집하여 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

대구종로초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 중심상업지역에 위치하여 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 1호선 중앙로역, 2호선 반월당역, 3호선 서문시장역 등 트리플 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 병원, 금융기관, 대형마트, 전통시장(서문시장) 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권 미등기 상태로 인해 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이 발생하거나 법적 절차가 복잡해질 수 있으며, 이에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 소유권이전신탁 권리: 갑4의 소유권이전신탁 권리가 매각으로 소멸되지 않는 것으로 기재되어 있어, 본 건 취득 시 해당 신탁의 법적 지위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 복잡한 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

* 건물 신축 (2025.05.30 사용승인): 사용승인이 2025년 5월 30일로 매우 최근 건물이라는 점은 장점이 될 수 있으나, 초기 하자 발생 가능성 및 시장 안착까지의 기간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 명도 진행 시 점유자 파악 및 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 면적 상이: 부동산등기사항증명서와 집합건축물대장 간 면적 차이가 있어, 이에 대한 명확한 이해와 추가 확인이 필요합니다 (감정평가는 집합건축물대장 기준).

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구의 핵심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 713세대에 달하는 대규모 단지라는 점도 긍정적입니다. 하지만, 대지권 미등기 및 말소되지 않은 소유권이전신탁 권리라는 매우 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에 신중을 기해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 대구 중구 중심상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2025년 5월 사용승인된 신축 오피스텔로 현대적인 시설과 낮은 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

* 트리플 역세권: 3개 노선의 지하철역을 도보로 이용 가능하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 주변 개발 호재 및 중심상업지역의 특성상 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원입니다. 유사 면적(45.62㎡)의 오피스텔 시세는 대구 중구 지역에서 대략 1억 6천만원에서 2억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 특히 '대구하서동로얄팰리스'의 경우, 27평(약 90㎡)이 1.4억~2.5억 범위의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 본 건은 대지권 미등기 및 말소되지 않은 소유권이전신탁이라는 중대한 법적 하자를 안고 있어, 이에 대한 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 최저매각가격(감정가) 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 리스크를 해소하기 위한 추가 비용 및 소요 시간, 그리고 신탁 관계의 구체적인 내용에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 현재로서는 감정가의 80~90% 수준인 176,000,000원 ~ 198,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.1.물건 기본정보