나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8681 [4] 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1536호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 ""대구종로초등학교"" 남서측 인근에 위치하는
대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동 제15층 제1507호 외로서, 부근은 학교, 오피스텔
및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가~라) : 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하7층 지상22층 중
제15층 제1507호 외 3개호로서,(사용승인일 : 2025.05.30)
외벽 : 복합판넬 및 화강석 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 등,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가~라) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 주차타워설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터 및 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하서동 28-1번지 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류
(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 상대보호구역(대구종로초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

서성로2가 3번지 외 : 공히 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(대구종로
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

물건 비고

부동산등기사항증명서 상의 면적과 집합건축물대장 상 전유면적이 다소 상이하여, 집합건축물대장 상 면적으로 감정평가
대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8681 (4)

소재지: 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1536호

용도: 오피스텔

감정평가액: 220,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡, 토지 제시외면적: 0.00㎡)

건물면적: 45.62㎡ (약 13.8평), 전유면적 기준.

전체 건물 연면적: 71,550.6969㎡ (약 21,644.5평)

건물 총 건축면적: 2,924.62㎡ (약 884.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

주요 특이사항: 대지권미등기, 부동산등기사항증명서와 집합건축물대장 상 면적 상이 (감정평가는 집합건축물대장 상 면적으로 진행), 대지권 유무 불확실 (최저매각가격에 대지권 가격 포함).

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 "대구종로초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있음.

건물 구조: 철근콘크리트조, 지하 7층 지상 22층 건물 중 15층 1536호임. 사용승인일은 2025년 5월 30일임.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 하서동 28-1번지: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 상대보호구역(대구종로초등학교), 가축사육제한구역.

* 서성로2가 3번지 외: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(대구종로초등학교), 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 부동산의 말소기준권리는 강제경매(갑6) 또는 그 선행 권리인 가압류(갑2)로 판단됨.

등기 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2021-07-02): 말소 -.

* 가압류 (갑2, 2021-07-02, 채권자: 창일산업개발주식회사, 채권액: 5,766,223,800원): 말소 인수.

* 가처분 (갑3, 2021-08-26): 말소 말소.

* 소유권이전신탁 (갑4, 2021-08-26): 말소 -.

* 가처분 (갑5, 2022-01-05): 말소 말소.

* 강제경매 (갑6, 2025-07-18, 채권자: 창일산업개발주식회사): 말소 말소.

인수되는 권리:

* 가압류 (갑2)는 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 해당 채무를 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 약 57억 6천만원에 달하는 채무 부담을 의미하며, 본 건의 투자 가치에 결정적인 영향을 미침.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

중심상업지역 내 위치: 대구광역시 중구의 핵심 상업 지구에 자리하고 있어 풍부한 유동인구와 다양한 상업 활동이 기대되는 지역임.

업무시설 및 근린생활시설 밀집: 오피스텔 및 상가 등 업무 및 상업 시설이 주변에 밀집하여 있어 복합적인 상업 활동 및 시너지 효과를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 대구종로초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

주거 및 상업 편의성: 오피스텔 및 근린생활시설이 풍부하여 주거 기능과 일상생활 편의 시설에 대한 접근성이 좋음.

교통망: 주요 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 불확실성: 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 자체도 불확실한 상황임. 이는 소유권의 안정성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소임.

거액의 인수되는 가압류 채무: 약 57억 6천만원에 달하는 가압류 채무가 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 해당 채무를 승계해야 할 경우 재산적 가치가 크게 훼손될 수 있음. 이는 본건의 감정평가액(2.2억원)을 훨씬 상회하는 금액임.

면적 상이: 부동산 등기부와 집합건축물대장 상의 전유면적 차이가 존재하나, 감정평가는 집합건축물대장 상 면적으로 이루어졌으므로 이는 크게 문제되지 않을 수 있음.

소유자 및 점유자 부재: 현장 조사 시 소유자 및 점유자가 부재하여 내부 구조 및 이용 상황 확인에 어려움이 있었으며, 공부상 도면 및 인근 주민 탐문 조사에 의존하였음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔이라는 분명한 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 대지권이 미등기 상태이며 그 유무조차 불확실하다는 점, 그리고 무엇보다 약 57억 6천만원에 달하는 거액의 가압류 채무가 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 해당 채무를 떠안아야 할 가능성이 매우 높다는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다.

현재 감정평가액 2억 2천만원 대비 채무 부담이 압도적으로 커, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 매우 위험성이 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대구 중심 상업 지역의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2025년 5월 사용 승인된 신축 오피스텔이라는 점이 긍정적입니다.

극히 낮은 투자 가치로 인해, 만약 인수 채무 문제가 법적으로 또는 실질적으로 해결될 수 있다면 파격적인 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다. (단, 채무 해결 가능성이 매우 낮다고 판단됩니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 매우 어려운 상황입니다.

가장 결정적인 요인인 약 57억 6천만원의 가압류 채무가 '인수'로 명시되어 있다는 점 때문입니다. 만약 매수인이 이 채무를 그대로 인수해야 한다면, 본건의 실질적인 가치는 마이너스가 될 가능성이 높습니다.

따라서, 채무 인수 조건이 명확히 해소되지 않는 한, 예상 입찰가는 감정가(2억 2천만원)에 훨씬 못 미치거나, 사실상 입찰이 불가한 수준으로 판단됩니다.

만약 인수 채무 문제가 법적 또는 실질적으로 해결되어 매수인의 부담이 되지 않는다는 전제가 깔린다면, 현 시세(신축 오피스텔 기준, 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 수준 추정) 및 감정가(2억 2천만원)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만 현재로서는 인수 채무 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

현 시세 기반 추정:

* 건물면적: 45.62㎡ (약 13.8평)

* 주변 신축 오피스텔 시세 (추정): 평당 700만원 ~ 1200만원

* 현 시세 기반 예상 가치: 약 9,660만원 ~ 1억 6,560만원

결론: 인수되는 57억 6천만원 가압류 채무를 고려할 때, 정상적인 입찰가 산출이 어렵습니다. 채무 인수 조건을 면밀히 확인하지 않고서는 입찰가를 제시할 수 없으며, 만약 채무를 인수해야 한다면 입찰가는 0원에 가까울 것으로 예상됩니다. 만약 채무가 소멸된다는 확정적 사실이 있다면, 감정가 수준에서 접근을 고려할 수 있습니다.

주변 시설 관련:

본건 소재지는 대구광역시 중구의 중심 상업 지역으로, 학교 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있거나 주요 시설로 언급된 바는 없습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 답사 및 상세 지리 정보 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.