나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경34191 [1] 대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 108동 3층304호 아파트 경매

대구광역시 달서구 진천로 77, 108동 3층304호 (진천동,진천역계룡리슈빌아파트) (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경34191(대구서부지원 경매2계). 감정가 650,000,000원, 최저가 455,000,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 34191 [1]
소재지	대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 108동 3층304호
도로명주소	대구광역시 달서구 진천로 77, 108동 3층304호 (진천동,진천역계룡리슈빌아파트)
용도	아파트
건물명	진천역계룡리슈빌아파트
매각기일	2026.07.23
관할법원	대구서부지원 경매2계 (053) 570 - 2302)
이용제한	(저촉)상대보호구역, 도시지역, 준주거지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), (저촉)제1종지구단위계획구역, (접함)지구단위계획구역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역

대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 108동 3층304호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	46.55㎡ (14.08평)
건물면적	144.30㎡ (43.65평)

금액

감정가	650,000,000원
최저가	455,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	45,500,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.18	650,000,000원	유찰
2차	2026.07.23	455,000,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2024.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건 단지는 대구광역시 달서구 진천동에 소재하는 "대구광역시 도시철도 1호선 진천역" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
건물의 구조: "진천역 계룡리슈빌 아파트" 제108동 제3층 제304호

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모 : 지하3층 / 지상29층
외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감,
바닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.
이용상태: 일련번호(가) : 아파트로 이용중임
설비내역: 본건 단지는 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 단지는 부정형 토지로서, 인접지 대비 자체지반 등고 평탄하게 조성되어있으며 "아파트 건부지"로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 단지 북동측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 남동측으로 폭 약 20미터 내외 도로, 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m-35m)(대로2-60호선)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-236호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 가. 임대관계
후첨 "건물 이용 및 임대 개황도" 참조

나. 기타
본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경34191 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 108동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 650,000,000원

토지면적: 46.55㎡ (약 14.08평)

건물면적: 144.30㎡ (약 43.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 진천동에 소재하며, 대구 지하철 1호선 진천역 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 단지는 북동측 약 30미터, 남동측 약 20미터, 서측 약 8미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 단지 정보: 진천역 계룡리슈빌 아파트는 2011년 8월에 사용 승인된 단지로, 총 9개동, 810세대로 구성되어 있습니다. 최고 31층, 최저 3층 규모입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 요약상 을5 근저당권(주식회사한별자산관리대부, 2017-12-28, 505,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다 [자료 참조].

* 소멸되는 권리: 현재 제공된 등기부 요약상 대부분의 권리가 '말소'로 표시되어 있습니다. 임의경매 개시 결정된 권리(갑17) 또한 말소로 표시되어 있으나, 이는 경매 절차 진행 중 또는 완료 후의 상태를 반영하는 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 이는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미하나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도의 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 총 등기부채권액: 1,122,897,513원 [자료 참조].

4. 상권분석

* 편의시설: 인근에 이마트, 다이소 등 대형마트 및 근린생활시설이 소재하여 쇼핑이 편리합니다.

* 교통 접근성: 대구 지하철 1호선 진천역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 버스 정류장도 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이며, 근린생활시설과 학교 등이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 대구한샘초등학교 등 초, 중, 고등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 편의시설: 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리 시설이 있습니다.

* 주차: 총 1,507대 (세대당 약 1.9대) 주차 가능한 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

* 난방: 개별난방 방식으로 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 마감 상태 등을 확인하지 못하였으며, 인근 유사 부동산 표준 마감 상태를 기준으로 감정 평가되었습니다. 경매 진행 시 직접 확인이 필요합니다.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 영향력에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 11억 원을 초과하는 것으로 나타나 있으나, 대부분 '말소' 처리되어 있어 낙찰자가 인수하는 채무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 복잡한 권리 관계는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 지하철 1호선 진천역 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수하며, 넓은 주차 공간은 거주 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가(6.5억 원)는 유사 면적 대비 적정 수준으로 판단되나, 84㎡ 아파트가 4.3억~4.4억 원, 121㎡ 아파트가 5.25억 원에 거래된 점을 고려해야 합니다. 특히 144.30㎡의 넓은 전용 면적을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 현장 조사 미비 및 미확인 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 지하철 1호선 진천역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

* 넓은 면적: 144.30㎡ (약 43.64평)의 넓은 전용 면적으로, 대형 평수를 선호하는 수요층에게 적합합니다.

* 생활 인프라: 이마트, 시장, 학교 등 각종 편의시설과 교육 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 양호한 교통망: 단지 주변으로 다양한 도로가 개설되어 있어 차량 이용 또한 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 650,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적의 실거래가(84㎡ 약 4.3~4.4억 원, 121㎡ 약 5.25억 원) 및 본건의 넓은 면적(144.30㎡)을 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 인수 보증금은 0원이며, 복잡했던 권리 관계는 대부분 말소 처리된 것으로 보입니다. 다만, 현장 확인 미비 및 지상권 등의 미확인 권리 가능성은 유의해야 합니다.

종합적으로 판단할 때, 권리 관계의 명확성 확인 및 현장 조사를 통한 물건 상태 파악 후, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 620,000,000원에서 650,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가를 620,000,000원으로 제안합니다.1.물건 기본정보