나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31810 [2] 경상북도 성주군 선남면 성원리 76-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 성주군 선남면 성원리 소재 "(통칭)토죽골마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모공장, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2~4) : 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 인접지 대비 등고 평탄하며, 공업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2~4) : 남동측으로 폭 약 6미터의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4) 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호(3) 지상에 이동 내지 철거 가능한 컨테이너 1개동 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5-가) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 내외벽 : 판넬잇기 등, 바닥 : 칼라하드너 등, 창호 : 섀시창호 등임. 기호(5-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬잇기 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임. 기호(5-다) : 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등, 내벽 : 인테리어마감, 벽지, 타일 등, 바닥 : 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(5-가) : 공장, 기호(5-나) : 공장(사무실), 기호(5-다) : 관리사(주택)임.

설비내역

기호(5-나,다) : 급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(5-다) : 공부상 '공장(휴게실), 판넬지붕' 이나, 실제 '관리사(주택), 아스팔트슁글 지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호(5-가) 건물의 옥상에 태양광발전설비가 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "대구왕선초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 '제12층 제1205호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 남동향 하향 완경사지이며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다사고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왕선중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왕선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우주호유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해맑은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 기호(②) : 준주거주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-08-26)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다사고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왕선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 목록5 건물 옥상 소재 태양광발전설비 매각 포함. 목록3 토지 지상 이동이 용이한 컨테이너 1개동 매각 제외. 목록5 건물 공부상 공장(휴게실), 판넬지붕이나 현황은 관리사(주택), 아스팔트슁글지붕 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31810 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 성주군 선남면 성원리 76-4 (신주소: 경상북도 성주군 선월로 116-5)

용도: 공부상 공장, 현황 일부 관리사(주택) 포함

감정가: 1,425,911,520원

토지 면적: 2,388.00㎡ (약 722.4평)

건물 면적: 1,190.63㎡ (약 360.1평) (건물 제시외 면적 47.50㎡ 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 매각 조건

일괄 매각으로 진행됨.

건물 옥상 소재 태양광발전설비는 매각에 포함됨.

목록3 토지 지상 이동이 용이한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 성주군 선남면 성원리 소재 "(통칭)토죽골마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모 공장, 단독 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

인접 도로: 남동측으로 폭 약 6미터의 시멘트 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 건 토지(기호 2~4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류가 등기되었으나, 이는 모두 말소 예정이거나 말소된 상태임.

말소기준권리: 을9 근저당권 (대구은행, 2024-01-18 접수, 972,000,000원).

경매개시결정: 갑8 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2025-09-10 접수, 928,976,787원).

등기부채권 총액: 1,010,707,056원.

3.2. 권리 분석 (소멸/인수 여부)

본 경매 절차를 통해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 임차인 현황은 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 성주군 선남면의 공업용 부지로, 주변의 소규모 공장 및 농경지, 임야와 함께 형성된 지역적 특성을 가지고 있음.

계획관리지역에 속하여 공장 설립 및 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 성주군 선남면의 외곽 지역에 위치하여, 대규모 상업 시설보다는 인근 마을의 소규모 편의 시설 및 농업 관련 시설이 있을 것으로 예상됨.

보다 상세한 편의 시설 정보는 현장 조사 및 주변 탐문을 통해 파악해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과 공부상 차이

목록5 건물 중 기호(5-다)는 공부상 '공장(휴게실), 판넬지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '관리사(주택), 아스팔트슁글지붕'으로 이용 중임. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 용도 변경이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 기타

목록3 토지 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 협의 또는 처리가 필요함.

태양광 발전 설비는 매각에 포함되어 인수 가능함.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 자료 및 주변 위성 지도 분석 결과, 본 건에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았음.

다만, 지역 특성상 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 인근에 소규모 축사 등이 존재할 가능성이 있음.

추가적인 혐오시설 존재 여부는 현장 방문 및 상세한 주변 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 감정가 대비 시세 및 권리 관계 분석이 필요한 물건임.

토지이용계획상 공장 설립 및 운영에 적합한 지역이나, 건물 현황과 공부상 차이(주택으로 이용 중인 부분) 및 제시외 컨테이너 제외 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항임.

공동담보로 다수의 채권이 설정되었으나, 말소기준권리 외 대부분의 권리가 정리될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

공장 용지로서의 활용성이 높음: 계획관리지역으로 공장 설립 및 증설 등에 유리한 조건을 갖추고 있음.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 활용이 가능함.

태양광 발전 설비 포함으로 추가적인 수익원 확보 또는 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있음.

권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,425,911,520원에서 시작하며, 실제 입찰가는 주변 시세, 시장 상황, 물건의 하자 여부, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없음.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 통상적인 낙찰가율(예: 70% ~ 90%)을 적용하면, 대략 10억 원 ~ 13억 원 사이의 범위에서 고려해볼 수 있음.

본 정보는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 건축 가능 여부 및 관련 비용 등 면밀한 추가 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.