나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102185 [4] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 3호선 남부터미널역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물로서,(2022.09.01 사용승인)
외벽 : 외장 석재붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 공부상 휴게음식점으로 이용중임.
기호(나~라) : 공부상 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102185 (4)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층103호 (공부상)

건물명: 서초동베스트원

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 다세대주택

현황상 용도: 공부상 1층 103호이나, 서측 도로 기준 3층 303호로 추정됨 (물건명세서 참고)

감정가: 143,000,000원

토지면적: 40.81㎡ (약 12.34평)

건물면적: 59.46㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합

사용승인일: 2022년 09월 01일

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 (감정평가서 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 남부터미널역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 주변환경: 서울교육대학교와 인접하여 교육 시설이 밀집되어 있으며, 주거 지역으로 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 부지는 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 07일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022.10.07)

* 을2: 주식회사신한저축은행외 5명 근저당권 (2023.12.29)

* 갑2: 목포수산업협동조합 임의경매개시결정 (2025.03.11)

* 갑3: 국민건강보험공단 압류 (2026.04.15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김수연 (김 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,200,000원

* 전입일자(사업자일자): 2024-03-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 서울교육대학교와 남부터미널역 인근의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 특성: 건물 자체가 제1종근린생활시설과 다세대주택이 혼합된 용도로, 1층(현황 3층)에 위치한 해당 호실은 상가 또는 주택으로 활용 가능성을 내포합니다.

* 경쟁 환경: 해당 지역은 주거 및 교육 시설이 밀집된 지역으로, 상권의 안정성은 높으나 업종별 경쟁 강도는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 남부터미널역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 남부터미널역 주변의 백화점, 쇼핑몰 등 대형 편의시설 이용이 용이하며, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교육환경: 서울교육대학교, 서초초등학교, 서원중학교, 서문여고 등 다수의 교육기관이 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 문화/휴식: 예술의전당, 서리풀공원 등 문화 및 휴식 공간 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 공부상 1층 103호이나, 현황 3층 303호로 추정되는 점은 명도 및 향후 관리 시 혼란을 야기할 수 있으므로 반드시 현장 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항)

* 높은 채권 총액: 근저당 및 압류 등 총 채권액이 69.2억원에 달하여, 경매 진행 과정에 변동 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도 복합: 제1종근린생활시설과 다세대주택이 혼합된 건물로, 내부 활용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 명시되어 있으므로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지 조건과 2022년 사용승인된 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 3호선 남부터미널역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어나며, 교육 및 상업 시설 접근성 또한 양호합니다.

그러나 공부상 층수와 현황 층수의 불일치, 막대한 총 채권액, 그리고 건물 용도의 복합성은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

최종적으로, 해당 물건의 실질적인 가치는 현장 조사를 통해 층수 불일치 문제를 명확히 파악하고, 내부 상태 및 활용 가능성을 면밀히 검토한 후에 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 노후도가 낮고, 지하철 3호선 남부터미널역 인근의 높은 미래가치를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 서초동의 중심부에 위치하며, 교육, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 및 현황상 용도에 따라 상업 시설 또는 주거 시설로 활용하여 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 143,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 사례들은 주로 1980년대 및 1990년대 건축된 건물들로, 본 건(2022년 사용승인)과는 건축 연도에서 상당한 차이가 있습니다.

- 1980년식 연립 (56.89㎡): 80,000,000원 (약 465만원/평)

- 1995년식 다세대 (31.68㎡): 48,000,000원 (약 500만원/평)

- 1985년식 연립 (115.68㎡): 151,500,000원 (약 433만원/평)

본 건의 면적(59.46㎡, 약 18평)과 감정가(143,000,000원)를 고려할 때, 평당 약 795만원 수준으로, 신축 건물의 가치가 반영된 것으로 보입니다. 이는 제공된 구옥 시세보다 상당히 높은 가격입니다.

잠재적 리스크 고려:

본 건은 공부상 층수(103호)와 현황 층수(303호 추정)의 불일치, 막대한 총 채권 금액, 대항력 없는 임차인 존재 등의 위험 요소를 가지고 있습니다. 이러한 요소들은 입찰가를 산정할 때 신중함을 요구합니다.

예상 입찰가:

감정가 1억 4,300만원은 신축 건물의 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 하지만 위에서 언급된 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제안합니다.

- 130,000,000원: 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 경우.

- 145,000,000원: 위험 요소가 크지 않다고 판단되거나, 신축 건물 가치를 높게 평가하는 경쟁자가 적을 경우.

현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 위험 요소에 대한 명확한 판단 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.