나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102185 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 3호선 남부터미널역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물로서,(2022.09.01 사용승인)
외벽 : 외장 석재붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 공부상 휴게음식점으로 이용중임.
기호(나~라) : 공부상 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

.사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102185 (3)

.소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 (신주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8) 서초동베스트원주건축물 1동 B102호 (지하 1층)

.건물명: 서초동 BESTONE

.용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도 제1종근린생활시설, 기타용도 다세대)

.감정가: 1,440,000,000원

.토지면적: 41.17㎡ (약 12.45평)

.토지지분: 41.17㎡ (약 12.45평)

.토지 제시외면적: 0.00㎡

.건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

.건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

.건물 제시외면적: 0.00㎡

.매각대상: 토지/건물 일괄매각

.경매구분: 부동산임의경매

.채권자: 목포수산업협동조합

2. 입지조건

.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

.교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한 지하철 3호선 남부터미널역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

.토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 속합니다.

3. 권리분석

.등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 이후 접수된 근저당권, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

.임차인 현황

- 임차인: 남희원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-16

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 박형규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-11

대항력: 없음

비고:

.총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

.건물 이용현황

건축물대장상 본건(B102호)은 다세대주택으로 이용되고 있으나, 건물 전체적으로는 제1종근린생활시설(휴게음식점)과 다세대주택이 혼재되어 있습니다.

.주변 상업시설

남부터미널역을 중심으로 형성된 상업 지구와 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 또한 서초동 법조타운과도 근거리여서 관련 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

.주변 교육 시설

서울교육대학교가 인접해 있으며, 서울예고, 예술의전당 등이 가까워 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

.주변 편의 시설

병원, 마트, 공원 등 생활 편의시설은 남부터미널역 일대 및 인근 주거지역을 통해 이용 가능합니다.

.혐오시설 여부

본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 교육 환경이 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

.건물 층수 및 호수 표기 불일치

건축물대장(전유부)상 본건은 'B102호, 지하 1층'으로 등재되어 있습니다. 그러나 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에는 '공부상 1층으로 등재되어 있으나, 서측 도로를 기준으로 3층에 소재하며 현황문패에 302호로 표기되어있음'이라고 기재되어 있어, 실제 현황과 공부상 기재 내용 간에 상당한 차이가 존재할 가능성이 높습니다. 이는 법적인 문제로 이어질 수 있으므로, 현장 방문 및 등기사항 재확인이 필수적입니다.

.감정가와 주변 시세 간의 격차

본건의 감정가는 14.4억원으로, 건물 면적(59.98㎡) 대비 약 2,400만원/㎡입니다. 제공된 주변 다세대/연립주택 매매 정보(2026년 5-7월)에 따르면, 면적 대비 시세는 약 1,300만원/㎡ ~ 1,500만원/㎡ 수준으로, 본건 감정가가 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 건물임을 감안하더라도 격차가 큰 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 9월 사용승인이 된 비교적 신축 건물에 해당하며, 서초동이라는 우수한 입지와 남부터미널역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장상 '지하 1층 B102호'와 감정평가서상 '1층 또는 3층'이라는 층수 및 호수 표기의 불일치입니다. 이 부분은 낙찰 후 심각한 문제가 될 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점도 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

.신축 건물: 2022년 사용승인이 완료되어 내부 상태가 양호하고 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

.탁월한 입지: 서울의 주요 지역 접근성이 좋은 서초동이며, 대중교통 이용이 편리한 남부터미널역 인근입니다.

.정리된 권리관계: 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 명도가 이루어질 경우, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 14.4억원입니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 면적 대비 시세는 약 1,300만원~1,500만원/㎡ 수준으로, 본건의 감정가(약 2,400만원/㎡)보다 현저히 낮습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 제시된 시세 및 감정가, 그리고 층수 불일치라는 중대한 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

만약 층수 및 호수 표기 불일치 리스크가 해소되고, 본건 건물의 가치가 감정가 수준을 상회한다고 가정한다면 감정가 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 주변 시세 정보를 고려했을 때, 감정가의 70~80% 수준인 약 10억원 ~ 11.5억원 선에서 보수적인 접근을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.